TAHLİYE DAVALARINDA AİLE KONUTU İTİRAZI

A. GİRİŞ

Türk hukukunda aile konutu; yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan fiziksel bir mekan olmanın ötesinde, eşlerin evlilik birliğini sürdürdükleri, ilişkilerini düzenledikleri, ekonomik ve sosyal yaşantılarının merkezini oluşturan mekan olarak tanımlanabilir. Bu nedenle, aile konutuna ilişkin tasarrufların sınırlandırılması ve eşlerden birinin diğerinin rızası olmaksızın aile konutunu etkileyen işlemler gerçekleştirmesinin önlenmesi, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddesi ile güvence altına alınmıştır.

Uygulamada, kira ilişkisi devam eden aile konutlarında, ev sahibinin açtığı tahliye davalarında veya kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik iradesine karşı, kiracı eş tarafından “aile konutu itirazı” ileri sürülebilmektedir. Bu makalede, tahliye davalarında aile konutu itirazının hukuki niteliği, ileri sürülme zamanı, sonuçları ve Yargıtay kararları ele alınacaktır.

B. AİLE KONUTU KAVRAMI VE HUKUKİ DÜZENLEME aile konutu itirazı

Aile konutu ilişkin hüküm, Türk Medeni Kanununun 194. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunun 349. maddelerinde düzenlenmiştir. TMK md. 194;

"(1)Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

(2)Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

(3)Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

(4)Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur."

Bu hüküm dört fıkradan müteşekkil olup ilk fıkrada; aile konutu olan taşınmazın kira sözleşmesi yoluyla sağlanması halinde, eşlerden biri, diğerinin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceği hükmü düzenlenmiştir. İkinci fıkrada; diğer eşin, alınması gereken rızayı haklı bir sebep olmadan vermesi halinde, ilgili hukuki işlemi yapacak eş tarafından dava açılarak mahkemenin müdahalesini isteyebileceği hükmünü düzenlemiştir. Son fıkrada; aile konutunun, kira sözleşmesi ile sağlanması halinde, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, kiraya verene her zaman yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olabileceğini ancak bu durumda diğer eş ile birlikte, kira sözleşmesinden doğan tüm borçlardan sorumlu olacağı hükmü düzenlenmiştir. Üçüncü fıkra ise; aile konutunun kira sözleşmesiyle değil mülkiyet hakkıyla sağlanması durumu düzenlendiğinden yazımızın konusu değildir.

TBK md. 349; "(1)Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

(2)Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

(3)Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır."

Türk Borçlar Kanununda yapılan bu düzenleme, Türk Medeni Kanununda yapılan düzenlemeyle paralel olup ek olarak birdirime bağlı fesihlerde (kira süresinin dolması sebebiyle tahliye <TBK 347> ihtiyaç sebebiyle tahliye <TBK 350> yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye <TBK 351>) yapılacak bildirimin diğer eşe de bildirim yapılması gerektiğini düzenlemiştir.

C. DÜZENLEMENİN AMACI

Kanunkoyucu; bu düzenlemeyle, aile konutunu diğer konutlardan ve işyerlerinden farklı bir statüye koymuştur. Çünkü aile konutu, yalnızca kira sözleşmesinin tarafı olan eşi değil, aile kurumu bağlamında eşi ve çocukları da ilgilendirmektedir. Böylece kira sözleşmesinin tarafı olan eşin, tek taraflı iradesiyle, kendi kararıyla ve belki de keyfi uygulamalarıyla aile üyelerinin barınma gereksinimini engelleyici, kesintiye uğratıcı kararlar almasını engellemek adına tasarruf yetkisini kısıtlamıştır.

D. UYGULAMA

Ülkemizde genellikle; içerisinde ailenin yaşayacağı konutun kira sözleşmesiyle sağlanması halinde, kira sözleşmesinin tarafı yalnızca eşlerden biri olmaktadır. Diğer eş, kira sözleşmesine imza atmamakta, dolayısıyla kira sözleşmesinin tarafı olmamaktadır. Bu durum genel itibariyle kira sözleşmeleri açısından bir sorun teşkil etmemekle birlikte; tahliye taahhütnamesi yoluyla açılan tahliye davalarında büyük önem arz etmektedir. Bilindiği üzere; özellikle son yıllarda ev sahipleri tarafından kira sözleşmesiyle birlikte "boş tahliye taahhütnamesi" alınmaktadır. Bu haliyle açılan tahliye davalarında hem kiraya veren hem de kiracı açısından birtakım mağduriyetler doğmaktadır.

E. AİLE KONUTU İTİRAZININ İLERİ SÜRÜLMESİ

Aile konutu bildiriminin, kira sözleşmesinin tarafı olamayan eş tarafından kiraya verene yapılması gerekir.

Bildirimin şekli kanunda düzenlenmemekle birlikte ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması gerekir. Yazılı bildirimin şekli konusunda da herhangi bir düzenleme yoktur. Herhangi bir yazılı bildirim geçerli olmaklar birlikte çeşitli mesaj uygulamalarının delil vasfının tartışmalı olabileceği hususu göz önüne alınarak noter yoluyla bildirim yapılmasında fayda vardır.

Aile konutu bildiriminin yapılması konusunda herhangi bir süre sınırı yoktur. Kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe her zaman bildirim yapılabilir. Ancak unutulmamalıdır ki; bu bildirimin, kiraya veren tarafından tahliyeye ilişkin hukuki işlem (icra takibi yahut tahliye davası) başlamadan yapılması gerekmektedir. Zira tahliyeye ilişkin hukuki işlem başladıktan sonra yapılan bildirimler kabul edilmemektedir.

F. KİRAYA VERENİN DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Genel itibariyle uygulamada; kiraya verenler tarafından, kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhütnamesi de alınmaktadır. Kiraya verenlerin tahliye taahhütnamesi almasındaki amaç; kiracının kira sözleşmesine aykırı hareket etmesi, kira bedelini ödememesi, alt kiralama yapması gibi durumlarda başvurulan hukuki yolların sonuçlanmasının uzun yıllar alması nedeniyle daha hızlı tahliye imkanı sunan tahliye taahhütnamesine dayalı hukuki yollara başvurmaktır. Aile konutu bildirimi tam da bu durumda önem arz etmektedir. Kira sözleşmesi yapılırken çoğunlukla yalnızca eşlerden birinin imzası alınmakta buna paralel olarak yine tahliye taahhütnamesinde ilgili eşin imzası alınmaktadır. Ancak kiraya veren yukarıda belirtilen amaçlarla bu amaçlarla tahliye taahhütnamesi alsa da; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin hemen ertesi gün bile yapacağı bir bildirimle yapılan taahhütnameyi çok kolay ve hızlı bir şekilde geçersiz hale getirebilir.

Bu nedenle; kiralanan şayet bir aile tarafından kullanılacaksa, taahhütnameye kiracının eşine de imza attırılmalıdır. Hatta kanaatimizce; kira sözleşmesi her iki eş adına da düzenlenmelidir. Bu sayede örneğin; kira bedelinin ödenmemesi halinde, her iki eşe karşı da icra takibi başlatılabilir, tahsil imkanı artırılabilir.

Şayet halihazırda diğer eş kira sözleşmesine ve taahhütnameye dahil edilmemişse vakit kaybetmeden hukuki yollara başvurulmalıdır. Aksi takdirde her an yapılacak bildirimle taahhütname geçersiz kılınabilecektir.

G. KİRACININ DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Belirttiğimiz üzere; kiracılar açısından aile konutu bildirimi, tahliye taahhütnamesinin imzalanması halinde önem arz etmektedir. Son yıllarda kira sözleşmesiyle tahliye taahhütnamesi alınması, kiracıları tahliye tehditi altında tutmaktadır. Mecburiyetten verilen tahliye taahhütnamesinin geçersiz kılınmasının yegane yolu aile konutu bildirimidir.

Aile konutu bildiriminin muhakkak kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş tarafından yapılması gerekir. Kira sözleşmesinin tarafı olan eş tarafından yapılan bildirimler hukuki sonuç doğurmamaktadır. Bildirimin, kiraya veren tarafından hukuki işlem başlamadan yapılması gerekir. Aksi takdirde bildirimin hiçbir faydası olamayacaktır. Yine bildirimin yazılı olarak yapılması, özellikle ispat kolaylığı açısından noter vasıtasıyla yapılması önem arz etmektedir.

H. YARGITAY KARARLARI

-Aile konutu bildiriminin, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş tarafından yapılmaması nedeniyle bildirimin tahliye davası açısından dikkate alınmaması gerektiğine yönelik olarak;

Yargıtay 6. HD., 2014/4486 Esas, 2014/5631 Karar, 30.4.2014 tarihli kararı; "Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15/02/2007 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinde kiracı davalılardan N.. A.. olup davalı B.. A.. sözleşmenin tarafı ve kiracı değildir. Her ne kadar davalı B..A..’nın diğer davalı kiracı N.. A..’nın eşi olduğu dosya kapsamından anlaşılsa da davalı Belgizar Türk Medeni Kanunu’nun 194/4. maddesi uyarınca konutu eşi ile birlikte kullandıklarına ve aile konutu olduğuna dair kiralayana bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmemiştir. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan ve kiracı sıfatı bulunmayan B.. A.. hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu davalı hakkında da tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir."

-Aile konutu bildiriminin en geç dava açılıncaya kadar yapılması gerektiğine dair;

Yargıtay 8. HD., 2017/4794 Esas, 2018/11923 Karar ve 02.05.2018 tarihli kararı; "Takip dayanağı kira sözleşmesinde kiracı davalı ... olup icra takibinin de borçlusudur. Borçlunun eşi ... vekili 18/03/2016 tarihli dilekçe ile; ... 1.Aile Mahkemesi’nin 2015/1194 Esas sayılı dosyasında verilen 29/02/2016 tarihli karar ile TMK nın 169. maddesi gereğince ...’ün başka bir adreste yaşadığı gerekçesiyle kiralanan konutun dava sonuna kadar ...’e tahsisine karar verildiğini belirterek davaya feri müdahale talebinde bulunmuş, mahkemece talep kabul edilerek anılan Aile Mahkemesinin tahsis kararı ile feri müdahilin dava konusu konutta oturma hakkını elde ettiği, TMK 194. maddesi uyarınca kiralananın aile konutu olması durumunda kira sözleşmesine taraf olmayan eşin de kiracı konumuna geleceği gerekçeleriyle dava reddedilmiştir. Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir. Yukarıda izah edilen nedenler dikkate alınarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."

I. SONUÇ

Tahliye davalarında “aile konutu itirazı”, aile birliğinin korunması ve aile bireylerinin barınma ihtiyaçlarına halel gelmemesi amacına hizmet eden, TMK md. 194 ve TBK md. 349'dan kaynaklanan bir hukuki korumadır. Ancak bu korumanın sağlanabilmesi için birtakım şekil şartları mevcuttur. Bu nedenle hem kiracı ve eşi yönüyle hem de kiraya veren yönüyle dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunmaktadır. Her iki tarafın da Yargıtay uygulamalarına uygun şekilde hareket etmesi, mümkünse alanında uzman avukatlardan hukuki destek alması büyük önem arz etmektedir.

Av. Ahmet Kanyılmaz