KİRACININ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ

Bu bölümden yazıyı dinleyebilirsiniz.

0:00

A. GİRİŞ

Son yıllarda ülkemizde yaşanan enflasyon ve konut arzının yetersiz kalması nedeniyle kira bedelleri oldukça artmıştır. Bu durum; kiraya veren-kiracı arasındaki uyuşmazlıların artmasına sebebiyet vermiştir. Bu uyuşmazlıkların büyük kısmı ise; kira bedellerinin ödenmemesi yahut eksik ödenmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Kiracının icra yoluyla tahliyesi yazımızda; kiracının borçları, kira bedelinin vadesi, kiranın belirlenmesi ve nihayetinde kira bedellerinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi halinde izlenmesi gereken hukuki yollardan bahsedilecektir.

B. KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU

Kira sözleşmeleri; karşılıklı borç yükleyen iki taraflı sözleşmelerdir. Buna göre; kiraya veren, kiralananını kullanıma elverişli bir biçimde kiracıya teslim etmek, kiracı ise bu kullanım karşılığında kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

TBK md. 301: Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

TBK md. 313: Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

C. KİRA BEDELİNİN VADESİ

Kira bedelinin ne zaman ödeneceğini, taraflar kendi serbest iradesi ile kararlaştırabilmektedir. Uygulamada genellikle; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan gün, aynı zamanda her ay için kira bedelinin ödenme zamanı olarak kararlaştırılmakta, bununla birlikte "önce öde, sonra otur" mantığıyla kira bedeli kullanımdan önce alınmakta başka bir deyişle kira sözleşmesi imzalanırken ilk kira bedeli de tahsil edilmektedir. Uygulamada kira sözleşmelerinin tamamına yakınında, kira bedelinin vadesi açıkça belirtilmektedir. Ancak Türk Borçlar Kanununda, kira bedelinin vadesinin sözleşme ile belirlenmemesi halinde vadenin nasıl tayin edileceği hususu 314. maddede düzenlenmiştir.

TBK md. 314: Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

D. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kira bedeli, tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırılır. Belirlenen kira bedelini, kiracı, belirlenen vadede her ay kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Ayrıca taraflar; kira sözleşmesinde, sözleşmenin yenilenmesi halinde takip eden yıllarda kira bedelinin nasıl artırılacağı hususunu kararlaştırabilirler. Ancak artış oranı "bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranından" fazla olamaz. Uygulamada genellikle; sözleşmenin uzaması halinde TÜFE oranında zam yapılacağı hususu kararlaştırılmaktadır.

Devam eden yıllar için artış maddesinin düzenlenmemesi yahut düzenlenen maddenin geçersiz olması halinde (ayrıca bknz. https://www.kanyilmazantep.av.tr/post/kira-art%C4%B1%C5%9F-maddesinin-muayyen-olmas%C4%B1-%C5%9Fart%C4%B1) her yıl için kira bedeli hakim tarafından belirlenir.

TBK md. 344: (1)Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (2)Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

E. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ

Kiracı tarafından kira bedelinin hiç ödenmemesi yahut eksik ödenmesi halinde kiracı aleyhine icra takibi başlatılır. Kira bedelinin eksik ödenmesi; kira bedelinin kısmen ödenmesi veya kira artış oranının yasal artış oranından daha az yapılması şeklinde ortaya çıkabilir. Kira ödemeleri; sürekli borçlardan olduğundan zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu nedenle; geçmişe dönük 5 yıllık kira bedel farklarının talep edilmesi mümkündür.

Başlatılan icra takibi uyarınca; icra müdürlüğü tarafından ödeme emri düzenlenerek kiracıya gönderilir. Ödeme emrinde; kiracının, 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı olduğu, 30 gün içerisinde ise kira bedelini ödemesi gerektiği hususları belirtilir. Bu durumda 4 olasılık ortaya çıkar;

a-)Kiracı, ödeme emrine itiraz eder, kira bedelini ödemez.

b-)Kiracı, ödeme emrine itiraz eder, kira bedelini öder.

c-)Kiracı, ödeme emrine itiraz etmez, kira bedelini ödemez.

d-)Kiracı, ödeme emrine itiraz etmez, kira bedelini öder.

Kiracının, kira bedelini ödemesi halinde tahliye davası açılması mümkün değildir. Buna göre (b) ve (c) ihtimallerinin gerçekleşmesi halinde tahliye davası açılması mümkün değildir. İcra takibi neticesinde tahliye davası açılabilmesi için kira bedelinin kiracı tarafından 30 gün içerisinde ödenmemesi gerekmektedir.

(a) olasılığının gerçekleşmesi halinde yani; kiracının ödeme emrine itiraz etmesi ve kira bedelini de ödememesi halinde, İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" davası açılır. Yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verilmesi halinde, kiraya veren artık kira bedelinin tahsili için haciz işlemi yapabilir, kiralananı icra dairesi vasıtasıyla tahliye edebilir.

(c) olasılığının gerçekleşmesi halinde yani; kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi ve kira bedelini de ödememesi halinde, İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde "Tahliye" davası açılır. Bu ihtimalde; kiracı ödeme emrine itiraz etmediği için 30 günlük sürenin dolmasıyla birlikte artık kiraya veren, kira bedelinin tahsili için haciz işlemi yapabilir. Ayrıca mahkemenin bu hususta karar vermesine gerek yoktur. Tahliye için ise; açılan davanın kiraya veren lehine sonuçlanması halinde kiralananı icra dairesi vasıtasıyla tahliye edebilir.

Kiracı, ödeme emrine karşı yaptığı itirazda; kira sözleşmesini yahut sözleşmede yer alan imzayı inkar etmesi halinde artık genel mahkemede (sulh hukuk mahkemesi) dava açılması gerekir.

İcra İflas Kanunu md. 269: Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. (2)Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62'nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. (3)İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.

İcra İflas Kanunu md. 269/a: Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.

F. EMSAL KARARLAR

Yargıtay 8. HD. 2017/3908 E., 2017/12406 K., 09.10.2017 tarihli kararında özetle; "Davacı vekili; kiracı aleyhine başlatılan takipte ödeme emrinin tebliğine rağmen davalı borçlu tarafından yedi gün içerisinde takibe itiraz edilmediği gibi 30 gün içinde de takip konusu borcun ödenmediğini belirterek davalının temerrüdü nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili; kira sözleşmesinin özel şartlar 10. maddesi uyarınca taraflar arasında tahliye zamanı belirlendiğini, ancak davacının tahliye için belirlenen süreyi beklemeden tahliye talep ettiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, özel kontrat şartlar 10. maddesinde kararlaştırılan hüküm gözönünde bulundurularak davalıya tahliye için tanınan süre dolmadığından dava açılması yerinde olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

Uyuşmazlık bulunmayan taraflar arasındaki 01.12.2014 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinde ödeme günü her ayın 5. olarak belirlenmiştir. Ödeme günü konusunda herhangi bir tereddüt olmadığı gibi taraflar arasında bu konuda bir anlaşmazlıkta yoktur. Davacı kiraya veren 2015 kasım ayı kirası muaccel olduktan sonra 12.11.2015 tarihinde kira alacağının tahsili ve tahliye istekli takip başlatmıştır. Ödeme emri davalı borçluya 16.11.2015 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen yasal 30 günlük sürede davalı tarafça ödeme yapılmadığından temerrüt gerçekleşmiş ve dava 23.12.2015 tarihinde temerrüt gerçekleştikten sonra açılmıştır.

Mahkemece İİK 269/a maddesi uyarınca tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir."

Yargıtay 8. HD. 2017/603 E., 2017/2651 K., 27.02.2017 tarihli kararında özetle; "Temerrüt gerçekleştikten sonra icra dairesinde ödeme taahhüdünde bulunulmuş olması, kiranın yenilendiği anlamına gelmez. Öte yandan ödeme emrinde 30 gün içerisinde borcun ödenmemesi halinde icra mahkemesinde tahliye davası açılabileceği ihtarı yer almaktadır. Bu ihtar sonrasında İİK.nun 269/a maddesi uyarınca İcra Mahkemesi'nde, temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmıştır. Bu durumda geçerli bir tahliye ihtarından sonra ödeme emrinde verilen yasal 30 günlük süre içerisinde borç ödenmediğinden, davalının temerrüdünün gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile kiralanın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."

Yargıtay 6. HD. 2015/9029 E., 2016/3848 K., 11.05.2016 tarihli kararında özetle; "Davacı alacaklı vekili, dava dilekçesinde, davalıların kira bedelini süresinde ödenmemesi üzerine ...7. İcra Müdürlüğünün 2014/33527 esas sayılı icra dosyasında takip başlatıldığını, davalı borçlunun ödeme emrine itiraz etmediği gibi ödeme yapmadığını belirterek İİK'nun 269/a maddesi gereğince kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında başlatılan 21.11.2014 tarihli takip talebi ile 19.410,00 TL kira alacağının tahsili ve tahliye istenmiştir. Ödeme emri davalı borçluya 26/11/2014 de tebliğ edilmiş ödeme emrine itiraz edilmemiştir. Bu durumda icra takibi kesinleşmiştir. Davacı kiralayanın, kiracı hakkında başlatılan icra takibine itiraz edilmeyerek kesinleşmesi nedeniyle İİK’nun 269/a maddesi gereğince tahliye davası açmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bundan sonra davalı kiracı yasal süre içinde takip konusu kira borcu olan 19.410,00 TL ödediğini İİK’nun 269/c maddesinde yazılı belgelerle kanıtlamakla yükümlüdür. Dava, yasal 30 günlük süreden sonra açıldığına 30 günlük ödeme süresi içinde takip konusu borcun tamamı ödenmeyerek 170 TL eksik ödendiğine, ayrıca 10.10.2014 tarihli ödemenin de Eylül kirasına mahsup edilmesi nazara alınarak davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir."

G. SONUÇ

Bilindiği üzere; kiracıyı tahliye edebilmek için birçok hukuki yol (tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç sebebiyle, iki haklı ihtar, sözleşmenin sona ermesi vb.) mevcuttur. Ancak bu yolların tamamı, sulh hukuk mahkemelerinde açılacak davalarla yürütüldüğü için, yargılama oldukça uzun sürmektedir. Öyle ki; büyük şehirlerde, sulh hukuk mahkemelerinde açılan davaların ilk duruşması 1 sene sonraya verilmektedir. Ancak icra yoluyla tahliye davaları genel itibariyle tek celsede sonuçlanan ve ortalama 6-9 ay arası süren davalardır. Dolayısıyla kiralananın tahliyesi için yürütülecek en hızlı yol, icra yoluyla tahliyedir. Bu yol, icra takibi ve tahliye davası olmak üzere iyi aşamadan oluşmaktadır. Bu sürecin her aşamasında birtakım şekli şartlar ve uyulması gereken süreler söz konusudur. Bu nedenle alanında uzman bir avukat vasıtasıyla sürecin yürütülmesi oldukça mühimdir.

Av. Ahmet Kanyılmaz