EV SAHİBİNİN ÖLÜMÜ VEYA KİRAYI ALMAMASI DURUMUNDA NE YAPILMALIDIR?

Kira Hukukundan kaynaklı uyuşmazlıkların arttığı günümüzde, ev sahipleri kira bedellerini almaktan imtina ederek kiracıların kira bedelini ödemediği gerekçesiyle icra takibi başlatmakta, devamında tahliye yoluna başvurabilmektedir. Bazı durumlarda ise ev sahibinin ölmesi, bu nedenle kira bedelinin ödendiği banka hesabının kapanması ve mirasçıların da çeşitli nedenlerle yeni banka hesabını bildirmemeleri ya da mirasçıların kimler olduğumun bilinmemesi nedeniyle kiracılar kiralarını ödeyememektedir.

Önemle belirtmek gerekir ki; ev sahibinin kirayı almaması yahut mirasçıların bilinmemesi ya da mirasçıların yeni banka hesabını bildirmemeleri, kiracıları kira bedelini ödeme yükümlülüğünden kurtarmamaktadır. Bu gibi durumlarda Türk Borçlar Kanunun 106 vd. maddelerinde düzenlenen “Alacaklı Temerrüdü” hükümleri uygulanacaktır.

Alacaklı Temerrüdü Nedir?

Alacaklı temerrüdü TBK’nın 106. Maddesinde; “Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur.” şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanımdan yola çıkarak kira hukuku bağlamında alacaklı temerrüdü; “Kiraya verenin, kira bedelini haklı bir gerekçe olmaksızın teslim almaması, kira bedelinin ödenmesi için kendisine düşen eylemleri gerçekleştirmemesi” olarak tanımlanabilir.

Alacaklı Temerrüdünün Şartları

İfayı kabulden kaçınma veya ifanın gerçekleştirilebilmesi için gerekli olan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi eylemlerinden birinin gerçekleşmesi ve bu eylemin haklı bir nedene dayanmaması olmak üzere iki şartın birlikte varlığı halinde alacaklı temerrüde düşmüş olur.

Kira Borçlarında Alacaklı Temerrüdü

Türk Borçlar Kanunun “İfa Yeri” konusunu düzenleyen 89. Maddesine göre; "Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır; 

1-)Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde,  

2-)Parça borçları, sözleşmenin kurulduğu sırada borç konusunun bulunduğu yerde, 

3-)Bunların dışındaki bütün borçlar, doğumları sırasında borçlunun yerleşim yerinde, ifa edilir. 

Alacaklının yerleşim yerinde ifası gereken bir borcun doğumundan sonra alacaklının yerleşim yerini değiştirmesi sebebiyle ifa önemli ölçüde güçleşmişse borç, alacaklının önceki yerleşim yerinde ifa edilebilir.” 

Kira borcu, para borcu olduğu için alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenmesi gerekmektedir. Başka bir deyişle kira borcu “götürülecek” borçlardandır. Günümüzde kira bedelleri ev sahiplerinin bildirdikleri banka hesabına yatırılması yöntemi ile ödenmektedir. Kiracılar, kendilerine bildirilen banka hesabına kira bedelini yatırmaları suretiyle kira borcu ifa edilmektedir.

Giriş kısmında belirttiğimiz bazı durumlarda kira bedelininin banka hesabına yatırılması mümkün olmamaktadır. Bu gibi durumlarda alacaklı olan ev sahibi temerrüde düşmüş olur. Alacaklının temerrüde düştüğü para borçlarında TBK’nın 107. Maddesi gereğince “tevdi mahallinin tayin edilmesi” için Mahkemeye başvurulması gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira borcu için tevdi mahalli tayini, ifa yerindeki (ev sahibinin yerleşim yeri) Sulh Hukuk Mahkemelerinden talep edilir. Kiraya veren birden fazla ise veya kiraya veren vefat etmiş ve geride birden fazla mirasçı bırakmışsa bu mirasçılardan veya kiraya verenlerden birinin yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemelerinden talep edilebilir. 

Davacı ve Davalı

Tevdi mahalli tayini talebi, kiracı tarafından yapılır. Birden fazla kiracının bulunması halinden birlikte talep etmeleri gerekir. Bu davada husumet kiraya verene yöneltilir. Kiraya veren birden fazla ise yahut kiraya veren vefat etmişse ve geride birden fazla mirasçı bırakmışsa, kiralanan üzerinde tüm mirasçıların elbirliği ile mülkiyeti söz konusu olduğundan tüm mirasçılara karşı dava açılır.

Yargılama Süreci

Tevdi mahalli tayini, Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılacak bir dava ile talep edilir. Dava dilekçesinde; alacaklı olan kiraya verenin, kira bedelini almaktan imtina ettiği, bu durumun herhangi bir haklı gerekçeden kaynaklanmadığı, alacaklının temerrüde düştüğü ve bu nedenle tevdi mahallinin belirlenmesi gerektiği belirtilir. Kira bedelinin kabul edilmemesi; kiraya verenin banka hesabını kapatması ya da değiştirmesi, ödeme elden yapılıyorsa ödemeyi almaması, kiraya veren ölmüşse ve mirasçıların bilinmemesi yahut mirasçılarının yeni bir banka hesabı bildirmemesi, kiralananı başka bir kişi satın almış ancak ödemenin yapılacağı banka hesabını bildirmemesi gibi durumlarda söz konusu olabilir.

Bazı mahkemeler, davanın açılabilmesi için öncelikle kiracının PTT yoluyla ödeme yapmasını ön şart olarak kabul etmektedir. Bu durumda ilgili mahkemeler, şayet kiracı tarafından PTT yoluyla ödeme yapma yolunu başvurmadıysa davayı reddedebilmektedir. Bu nedenle kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa öncelikle herhangi bir PTT şubesine gidip kiraya verenin TC Kimlik Numarası bildirilerek ödemenin havale edilmesi gerekmektedir. Ancak bu durumda dikkat edilmesi gereken iki husus vardır:

1-)Havale masraflarının kiracı tarafından karşılanması gerekir. Aksi takdirde masrafların kira bedelinden kesilmesi halinde kiracı kira bedelini ödeme borcundan tam olarak kurtulamaz.

2-)PTT yoluyla havale yönteminde, “alıcının adresine havale” ve “alıcının yerleşim yerindeki PTT şubesinden ödemeyi teslim alması” şeklinde iki seçenek bulunmaktadır. Kira borcu, götürülecek borçlardan olduğundan ödemenin bizzat kiraya verenin yerleşim yerinde yapılması gerektiğinden birinci seçenek seçilmelidir. 

Dava açmadan önce PTT yoluyla ödeme yapma yöntemi hem sorunun çözümünde kolaylık sağlaması yönüyle hem de bazı mahkemelerin bu yöntemi ön şart olarak kabul etmesi nedeniyle öncelikle başvurulması gereken bir yol olarak görüyoruz.

Kararın Niteliği

Sulh Hukuk Mahkemesi, alacaklı temerrüdünün şartlarının mevcut olması halinde davanın kabulüne karar vererek bir banka hesabı açılmasına ve açılan hesabın davalı/lara bildirilmesine karar verir. Kiracı, Mahkeme tarafından açılan bu banka hesabına kira ödemelerini yaparak borcunu yerine getirmiş olur.

Sonuç

Kiracının, kiraya verene yüklenecek sebeplerden dolayı kira bedelini ödeme imkanı ortadan kalkması halinde kiracının kira borcu sona ermiş olmaz. Bu durumda alacaklı temerrüdü söz konu olur ve Türk Borçlar Kanunun ilgili maddeleri uygulama alanı bulur. Bu durumda kiracı öncelikle PTT yoluyla kiraya verenin adresinde teslim edilmek üzere kira bedelinin havalesi yoluna başvurması gerekir. Bu halde de kiraya veren kira bedelini teslim almazsa ancak bu durumda tevdi mahallinin tayini için dava açması gerekir. Kiraya verenin ölmesi halinde mirasçıların bilinmemesi yahut mirasçılar bilinse bile yeni banka hesabının bildirilmemesi halinde Mahkemeye başvurularak öncelikle mirasçılık belgesi almak için yetki alınıp ardından mirasçıların davalı olarak eklenmesinin akabinde tevdi mahalli belirlenebilmektedir.

Av. Ahmet Kanyılmaz