Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

A. GİRİŞ

Türk Borçlar Kanunu genel olarak; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemelerde, daha dezavantajlı olan kiracının korunması ilkesini benimsemiştir. Ancak bu koruma, sınırsız değildir. Özellikle taşınmazın el değiştirmesi halinde, yeni malikin taşınmazı bizzat kullanma ihtiyacının doğması durumunda, kiracının tahliyesi hukuken mümkün olabilmektedir. Bu yazıda, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının hukuki dayanakları, şartları ve uygulamaya yansıyan yönleri ele alınacaktır.

B. GENEL OLARAK

Öncelikle belirtmek gerekir ki; Türk Borçlar Kanununun 310. maddesi uyarınca yeni malik, kiralananı edinmekle birlikte kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir.

(1)Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (2)Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye hususu ise, Türk Borçlar Kanununun 351. maddesinde düzenlenmiştir.

(1)Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (2)Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Buna göre; edinilen taşınmazda şayet kiracı ikamet etmekte ise, edinen kişinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı söz konusu ise yeni malikin tahliye davası açma hakkı mevcuttur. Bu dava ile alakalı tüm hususları aşağıda ayrıntılı şekilde ele alacağız.

C. DAVACI

1.Genel Olarak

İlgili kanun maddesinde kanunkoyucu özellikle "edinme" ibaresini kullanmıştır. Her ne kadar uygulamada genel itibariyle "satın alma" nedeniyle tahliye davası açılmakta ise de, bu davayı açabilecekler bununla sınırlı değildir. Buna göre bu davayı:

a)Miras yoluyla

b)Kamulaştırma ile

c)Cebri icra yoluyla

d)Mahkeme kararı ile

edinenler de açabilir. Ancak bu durumda edinme tarihinin belirlenmesi konusunda Türk Medeni Kanununun 705. maddesi önem arz etmektedir.

(1)Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. (2)Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Türk Borçlar Kanununun 351. maddesine göre; kiralananı sonradan edinen malikin, edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde bu durumu yazılı olarak kiracıya bildirmesi gerekmektedir. Buna göre; taşınmazı satın alan malik, TMK'nın 705. maddesine göre mülkiyet tapuya tescille birlikte kazanıldığından, 1 aylık bildirim süresi, tapuya tescille birlikte başlamaktadır. Buna karşın;

-Miras yoluyla edinmede 1 aylık süre, mirasbırakanın ölümü ile,

-Kamulaştırma yoluyla edinmede 1 aylık süre, kamulaştırmanın yapıldığı tarih itibariyle,

-Cebri icra yoluyla edinmede 1 aylık süre, ihalenin kesinleştiği tarih itibariyle,

-Mahkeme kararıyla edinmede ise 1 aylık süre, mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle,

başlamaktadır. Bu dört durumda mülkiyet (edinme), yukarıda sayılan hallerde yeni malike geçmektedir. Bu durumlarda tapuya tescil, açıklayıcı işlem olup malikin tasarrufta bulunmasına imkan sağlamaktadır.

Bu sayılanlara ek olarak;

-Kooperatif ortaklığının devralan kişiye isabet eden taşınmaz için ortaklığa kabulü tarihi itibari ile,

-Tapusuz taşınmaz zilyetliğinin devralan kiş, devir tarihi itibari ile

-İhtiyari ihale yolu ile iktisatta tapuya tescil tarihi itibari ile,

-İntifa hakkının bu hakkın tapuya tescil tarihi itibari ile,

1 aylık süre içerisinde ihtarname gönderilerek tahliye davası açılabilir.

2.Paylı Mülkiyet

Türk Medeni Kanununun 689 vd. maddelerinde paylı mülkiyete ilişkin "yönetim ve tasarruf" konusu düzenlenmiştir. TMK'nın 691. maddesine göre; kira sözleşmesi yapılması veya feshedilmesi, önemli yönetim işlerinden sayılmaktadır.

İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.

Bu nedenle; 1 aylık süre içerisinde yapılacak yazılı bildirimin ve tahliye davasının, pay ve paydaş çoğunluğu ile açılması gerekmektedir.

3.Elbirliği Mülkiyeti

Türk Borçlar Kanununun 702. maddesinde Elbirliği mülkiyetinin "hükümleri" düzenlenmiştir. Bu maddenin 2. fıkrasına göre; elbirliği ile malik olanlar tüm yönetim işlerinde birlikte hareket etmeleri gerekir.

Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

Bu nedenle; 1 aylık süre içerisinde yapılacak yazılı bildirimin ve tahliye davasının, tüm malikler tarafından birlikte yapılması gerekmektedir.

Yargıtay 3. HD., 2018/347 E., 2018/3016 K., 27.3.2018 tarihli kararında özetle; "Somut olayda; önceki malikler ile davalı arasında 01.01.2013 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı ile önceki malikler arasındaki kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin davanın açıldığı tarihe nazaran dolmadığı; Ancak, satın alma ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davasında ise dava konusu kiralananın davacılardan ... tarafından 12.02.2015 tarihinde satın alındığı, satın almayı bildiren ihtarnamenin ise 04.03.2015 tarihinde tebliğ edildiği görülmektedir. Bu durumda 23.10.2015 tarihinde açılan davanın ise süresinde olduğu anlaşılmaktadır. Ancak, dosyada bulunan tapu kayıtlarından, davacıların dava konusu taşınmazlarda 1/4 oranında paydaş oldukları ve davacılardan ...'un payı üzerinde ... ait intifa hakkı bulunduğu görülmektedir. Bu durumda pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadığından, davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken..."

D. DAVALI

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılacak tahliye davasında husumet kiracıya yöneltilir. Şayet kiracı birden fazla ise; kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davanın tüm kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 6. HD., 2008/14170 E., 2008/2407 K., 03.03.2008 tarihli kararında özetle; "önceki malik ile düzenlenmiş, 15.4.1989 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Sözleşmeyi K1 ve K2 kiracı olarak imzalamıştır. Davacı, kiralananı 9.9.2004 tarihinde iktisap etmiş, 21.9.2004 tebliğ tarihli ihtarname ile de davalılardan K1 ’a bildirmiştir. Davalı K1 , kiralananı babası K2 ile birlikte kiraladıklarını, sözleşmeyi beraber kiracı olarak imzaladıklarını, K2 ’un da davaya dahil edilmesi gerektiğini savunmuştur. Davacı vekili, davayı 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak davalı K1 hakkında açmış, yargılamada 28.7.2006 tarihli dilekçe ile K2 davaya dahil edilmiştir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olması halinde tahliye istemi bölünemeyeceğinden ve kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan davanın her iki kiracıya birlikte yöneltilmesi gerekmektedir. Her ne kadar, davacı vekili, yargılamada, kira ilişkisinin yalnızca davalı K1 ile devam ettiğini iddia etmiş ise de, davacı bu iddiasını kanıtlayamamış, dinlenilen davacı tanıkları da bu iddianın ispatı için açık bir beyanda bulunmamıştır. Kiralananda iki kiracı bulunduğundan ihtarnamenin her iki kiracıya birden gönderilmesi ve davanın da iki kiracı hakkında açılması gerekir. Davanın ıslahı ile dahi, davaya yeni bir davalı dahil edilemez. Bu durumda mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hüküm, bu nedenle bozulmalıdır."

E. YAZILI BİLDİRİM ŞARTI

Kiralananı edinen yeni malik, TBK'nın 351. maddesi gereğince; edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde, "kiralananı edindiğini ve ihtiyacı olduğunu" yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Bildirimin yazılı olması geçerlilik şartıdır. Bu nedenle; bildirimin yazılı olarak yapılmaması halinde, bildirim yapılmamış sayılır. Bildirim, yazılı olmak şartıyla her şekilde yapılabilir. Ancak ispat edilebilirlik açısından noter vasıtasıyla yapılması, yargılama esnasında davacı lehine kolaylık sağlayacaktır.

Yazılı bildirimin 1 aylık süre içerisinde yapılması yeterli olmayıp bildirimin yine bu süre içerisinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir. Uygulamada; tebligat sürecinin uzun süremesi, muhatabın adreste bulunamaması gibi durumlarla karşılaşılabilmektedir. Bu nedenle yeni malikin, edinme tarihinden itibaren hiç vakit kaybetmeden yazılı bildirimi yapması, edinme tarihinden itibaren bir süre geçmiş olması halinde tebligatın "APS (hızlı posta)" ile yapılması büyük önem arz etmektedir.

Yargıtay 6. HD., 2005/9779 E., 2005/87 k., 24.01.2005 tarihli kararında özetle; "...iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Bu ihtarname süre koruyucu nitelikte olduğundan usule uygun tebliği zorunludur. Tebligat kanununun 20-21 ve Tüzüğün 28.maddesi gereğince muhatap ve muhatap adına tebliğ yapılabilecek olanlardan her biri gösterilen adreste bulunmaz iseler tebliğ memurunun adreste bulunmama sebebini bilmesini muhtemel komşu, yönetici, kapıcı, muhtar, ihtiyar heyeti, zabıta amir ve memurlarından tahkik ederek beyanlarını tebliğ tutanağına yazıp imzalatması, imzadan çekinmeleri halinde de bu durumu yazıp imzalaması gerekir.

Olayımızda; Davalının ne sebeple adreste bulunmadığı açıklanmamıştır. Bu durumda iktisabı bildiren 25.8.2003 keşide tarihli ihtarnamenin davalıya yapılan tebligatı geçersizdir. Tebliği geçerli olmayan bu ihtara dayanılarak 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanılarak dava açılamayacağından davanın süreden reddi gerekirken, bu yön üzerinde durulmadan yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır."

Yazılı bildirimin içerisinde; edinimin hangi tarihte olduğu, hangi yolla edinimin gerçekleştiği, kiralanana kimin (yeni malikin kendisi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler) hangi şekilde ihtiyacı olduğu, kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği hususlarının yer alması gerekmektedir. Bunlara ek olarak; yeni malik, aşağıda ayrıntılı olarak bahsedileceği üzere, tahliye davasının edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra açacağını veya kira döneminin bitimiyle birlikte açacağını belirtmelidir.

F. DAVA SÜRECİ VE YARGILAMA

1.Yetkili ve Görevli Mahkeme

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davaları, kira hukukundan kaynaklanan uyumazlıklardan olması hasebiyle zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir. Arabuluculuk başvurularında, dava açma sürelerine dikkat edilmelidir.

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarında yetkili ve görevli mahkeme; kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemeleridir.

2.Dava Açma Süresi

TBK'nın 351. maddesinde belirtildiği üzere; yeni malikin, tahliye davası için önünde iki seçenek vardır:

1-)Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.

2-)Yeni malik, edinme tarihinden sonra, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.

Yeni malik bu iki yoldan birini seçmekte serbesttir. Uygulamada; bu iki seçenekten hangisinin tarihi daha yakın ise o yol seçilmektedir. Hangi yolun seçildiğinin, yazılı bildirimde açıkça belirtilmesi gerekir. Bu hususu bir örnek ile açıklamak gerekirse;

Örnek 1: (A), maliki olduğu taşınmazı 01.07.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile (B)'ye kiraya vermiştir. Daha sonra (A), bu taşınmazı 01.08.2024 tarihinde (C)'ye satmış ve aynı gün içerisinde tapuya tescil edilmiştir. (C), bu durumda ister edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra yani 01.02.2025 tarihinden itibaren tahliye davası açabilir. İsterse kira sözleşmesinin yenilenme tarihi olan 01.07.2025 tarihinden itibaren 1 aylık süre olan 01.08.2025 tarihine kadar tahliye davası açabilir.

Örnek 2: (A), maliki olduğu taşınmazı 01.07.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile (B)'ye kiraya vermiştir. Daha sonra (A), bu taşınmazı 01.05.2024 tarihinde (C)'ye satmış ve aynı gün içerisinde tapuya tescil edilmiştir. (C), bu durumda ister edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra yani 01.11.2024 tarihinden itibaren tahliye davası açabilir. İsterse kira sözleşmesinin yenilenme tarihi olan 01.07.2024 tarihinden itibaren 1 aylık süre olan 01.08.2024 tarihine kadar tahliye davası açabilir.

Uygulamada; bu iki yoldan hangisinin tarihi daha yakınsa, o yolun seçildiğini belirtmiştik. Örnek 1'de "6 aylık süre" daha yakın olduğundan 01.02.2025 tarihinde, Örnek 2'de ise kira sözleşmesinin yenilenme süresi daha yakın olduğundan 01.07.2025 tarihinde dava açılması yeni malikin daha lehine bir durumdur.

Ancak unutulmamalıdır ki; her iki yoldan hangisi seçilirse seçilsin, yazılı bildirimin yapılması şarttır. Yapılacak yazılı bildirimde, bu iki yoldan hangisinin seçileceği ve kiracının hangi tarihte kiralananı tahliye etmesi istendiği açıkça belirtilmelidir. Örnek 1 ele alındığında; 01.08.2024 tarihinde taşınmazı satış yoluyla devralan (C), yaptığı yazılı bildirimde, "kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ve kiracının kiralananı kira sözleşmesinin yenilenme tarihi olan 01.07.2025 tarihinde boş olarak teslim edilmesi gerektiğini" belirtmişse, artık 6 aylık sürenin bitimi itibariyle dava açması mümkün değildir.

Örnek 3: (A), maliki olduğu taşınmazı 01.07.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile (B)'ye kiraya vermiştir. (A), 01.05.2025 tarihinde vefat etmiş, geride ise tek mirasçı olarak (C)'yi bırakmıştır. (C), 15.05.2025 tarihinde intikal işlemlerini gerçekleştirerek aynı tarihte taşınmazı kendi adına tescil ettirmiştir. Kiralık dairede ikamet eden (C), kendi ihtiyacı sebebiyle kiracı (B)'ye yazılı bildirim göndermek istemektedir. Bu durumda; yukarıda belirtildiği üzere; miras yoluyla intikallerde edinme tarihi, mirasbırakanın ölümü tarihi olduğundan (C)'nin söz konusu bildirimi en geç 01.06.2025 tarihinde yapması gerekmektedir. Sonrasında tahliye davasını, ister edinme tarihi olan 01.05.2025 tarihinden itibaren hesaplanacak 6 ay sonra yani 01.11.2025 tarihinden itibaren, isterse kira sözleşmesinin yenilenme tarihi olan 01.07.2025 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açabilir.

3.İhtiyacın Halihazırda Bulunması, Sürekli, Gerçek ve Samimi Olması Şartı

İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında; ihtiyacın halihazırda bulunması gerekir. Yani ilerde gerçekleşmesi muhtemel bir ihtiyaç iddiasıyla dava açılması mümkün değildir. Bununla birlikte ihtiyacın sürekli olması, geçici olmaması gerekir. Örneğin; şehir dışında yaşayan malikin, 1 aylık eğitim sebebiyle, kiralananın bulunduğu şehre gelecek olması halinde ihtiyacın sürekli olmaması nedeniyle davanın reddine karar verilir.

İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun davada ispat edilmesi gerekmektedir. "Gerçek" ve "samimi" ifadeleri, soyut ifadeler olmakla birlikte, her somut olayın özelliğine göre değerlendirilmektedir. Örneğin; 2 adet taşınmazı olan ve birinde ikamet edip diğerini kiraya veren malik, ikamet ettiği taşınmazın bulunduğu semti beğenmediğini, kiraya verdiği taşınmazın bulunduğu semtin daha nezih olduğunu ileri sürerek tahliye talebinde bulunamazken; aynı malik, taşınmazını kiraya verdiği esnada çocuğu yokken halihazırda çocuğu olduğunu, kendi ikamet ettiği taşınmazın küçük metrekareye sahipken kiraya verdiği taşınmazın daha büyük metrekareye sahip olduğu iddiasıyla tahliye davası açabilecektir.

G. BAZI ÖZEL DURUMLAR

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarında önem arz eden bazı özel durumlara kısaca aşağıda yer vereceğiz:

-Taşınmazın maliki olmayıp kira sözleşmesinde "kiraya veren" sıfatıyla yer alan kişi, daha sonra taşınmazın maliki olması halinde TBK'nın 351. maddesinden yararlanamaz. (Kanık, Hikmet, Kira Hukuku Davaları, S. 1266, Yetkin Yayınları, Ankara 2021)

-Paylı mülkiyetin söz konusu olması halinde; paydaşlardan birinin, diğer bir paydaşın payını satın alması halinde yeni malik sıfatını haiz olmayacağından TBK'nın 351. maddesinden yararlanamaz. Aynı durum elbirliği mülkiyeti için de geçerlidir.

-Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, yeni malik TBK'nın 351. maddesinden yararlanamaz.

-TBK'nın 310. maddesi uyarınca; her ne kadar yeni malik edinimle birlikte kira sözleşmesinin tarafı haline gelse de, kiracının muvafakati olmadan depozitonun iadesi borcu yeni malike geçmez.

-Kira bedelinin peşin ödenmesi halinde; yeni malik, edinim tarihinden itibaren kiracıdan kira bedelini ödemesini talep edemez. Zira kira bedelini ödeme borcu, eski malike peşin ödemekle sona ermiştir. Yeni malik, edinim tarihinden itibaren muaccel olan kira bedellerini, ancak eski malikten talep edebilir.

-TBK'nın 351. maddesi uyarınca "yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası" açılabilmesi için kanunda öngörülen sürelere uyulamaması halinde TBK'nın 350. maddesinde düzenlenen "ihtiyaç sebebiyle tahliye davası" açılabileceği hususu unutulmamalıdır.

H. YARGITAY KARARLARI

Yargıtay 6. HD., 2014/11172 E., 2014/11803 K., 03.11.2014 tarihli kararında özetle; "Hükme esas alınan 01.02.2010 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı halen cafe olarak çalıştırılan iş yerine oğlu M. B. Ç.'ın iş yeri ihtiyacı olduğunu,oğlunun engelli ve işsiz bulunduğunu, kiralananda lokanta cafe işletmeciliği yapacağını belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir.Dinlenilen davacı tanıkları ise davacının ihtiyaç iddiasında doğrular mahiyette beyanda bulunmuşlardır.Davalı vekili ihtiyacın samimi olmadığını, ihtiyaçlının babasının iş yeri olan Ç... Kent İnşaat Limited şirketinde çalıştığını, halen bu şirketin levhasında ihtiyaçlının irtibat telefonları bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Samsun Ticaret Sicil Müdürlüğünün 13.01.2014 tarihli yazısında ihtiyaçlı M. B. Ç.'ın Ç... Kent İnşaat ve Ev Dekorasyonları Limited Şirketinde ortaklığının 06.10.2011 tarihinde sona erdiğini ve yetkili olmadığını, Samsun Ticaret ve Sanayı odasının 15.01.2014 tarihli yazısında ise M . Ç. B. 'ın şirket ortaklığına 28.11.2006 tarihinde girdiği, 06.10.2011 tarihinde şirket ortaklığından ayrıldığı bildirilmiştir.Bu durumda ihtiyaçlının babasına ait şirketle bir ilgisinin bulunmadığı anlaşılmaktadır.İhtiyaçlının iletişim numaralarının şirket ofisinin camında yazılı olması sonuca etkili değildir.Öte yandan bilirkişi raporunda kiralananın yapılacak işe uygun olduğu belirtildiğine, ihtiyaç iddiası kanıtlandığına göre ihtiyacın gerçek samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."

Yargıtay 3. HD., 2017/8919 E., 2018/4322 K., 19.04.2018 tarihli kararında özetle; "Dava konusu yapılan işyerinin önceki malik tarafından davalıya 17/10/2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı, kiralananın da içinde bulunduğu iki katlı kargir atölye vasfındaki taşınmazı önceki malikten 23/12/2014 tarihinde satın almıştır.İhtiyaçlı davacı , halen ... ilçesinde züccaciye ve hediyelik eşya ticareti ile uğraşmakta olup açtığı işbu dava ile ... il merkezinde bulunan dava konusu kiralanan taşınmazda bebe giyimi ağırlıkta olmak üzere her türlü giyime ilişkin imalat ile toptan ve perakende satış işi ile iştigal etmek amacında olduğunu belirterek ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.Dosya kapsamında aldırılan bilirkişi raporları ile dava konusu mecurun alt katı ile birlikte birleştirilmek suretiyle ihtiyaç iddiasına uygun,yeterli ve elverişli olduğu ve yine davacının ödenmiş sermaye ile aktif büyüklük olarak yeni bir işyeri kurabilecek kapasitesi bulunduğu anlaşılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01/10/1997 tarih 1997/6-630 Esas 1997/762 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece, her ne kadar davacının farklı bir iş koluna geçmek istediği ancak iş kolu değişikliğinin zorunlu ihtiyaç olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacının dava konusu taşınmazda halen sürdürdüğü iş kolundan farklı bir iş kolunda faaliyet göstermek istemesinde hukuki bir engel bulunmadığı gibi bu durum özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı kapsamında kalmaktadır. Bu itibarla;zorunlu ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu da kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının iş ve faaliyet alanını kısıtlar şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."

Yargıtay 6. HD., 2012/2846 E., 2012/5678 K., 10.04.2012 tarihli kararında özetle; "Davacı vekili, dava dilekçesinde ve 01.11.2011 tarihli oturumdaki beyanında, davacının eşinden boşandığını, halen kiralananın bulunduğu binanın teras katında bulunan tripleks dairede oturduğunu, davalının oturduğu dairenin alt katta küçük bir daire olduğunu, davacının eşinden boşandığı için, şu anda oturmakta olduğu tripleks daireyi kiraya verip, ihtiyacına uygun olan kiralananda oturmak istediğini beyan etmiştir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda, tahliyeye karar verilebilmesi için, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç, tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davacının dava açıldığı tarihte ve halen mülkiyeti kendisine ait ve kiralanandan daha üstün nitelikteki tripleks dairede oturduğu, bu dairenin davacının sosyal konumuna daha uygun düştüğü, dosyada toplanan delillerin ve belgelerin incelenmesinden anlaşılmıştır.

Bu durumda, davacının salt gelir sağlamak amacıyla, mülkiyeti kendisine ait daha üstün nitelikli daireyi boşaltarak, dava konusu kiralananın tahliyesini istemesi, az yukarıda açıklanan ilkeye uygun düşmemektedir. İhtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olduğu yasal delillerle kanıtlanamamıştır. Bu nedenle, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru olmamıştır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır."

Yargıtay 6. HD., 2006/12471 E., 2006/1519 K., 21.02.2006 tarihli kararında; "Davacının davaya dayanak yaptığı getirtilen tapu kaydının incelenmesinde davacının dava konusu taşınmazda önceden paydaş olduğu diğer paydaşla aralarında yapmış oldukları taksim sözleşmesine göre pay iktisap ederek tamamına malik olduğu anlaşıldığına göre davacı bu şekilde yeni malik olduğunu iddia ederek 6570 Sayılı Kanunun 7/d maddesindeki sürelerden yararlanmak suretiyle dava açamaz. Davacı yeni malik sayılmayacağından 6570 Sayılı Kanunun 7/d maddesindeki sürelerden yararlanmak suretiyle dava açma hakkı bulunmamaktadır. Dava hakkına ilişkin bu hususun yargılamanın her aşamasında hakim tarafından kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Bu durumda mahkemece istemin reddine karar verilmesi gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."

Yargıtay 3. HD., 2017/7924 E., 2017/18114 K., 25.12.2017 tarihli kararında özetle; "Davacı; davaya konu taşınmazı 27.03.2015 tarihinde satın aldığını, işyeri olarak kullanmak üzere kiralanana ihtiyacı olduğunu, davalıya ihtarname tebliğ edildiğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; taşınmazı satın aldığının kanuni süresi içerisinde kendisine bildirilmediğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davalıya gönderilen ihtarnamenin süresinde tebliğ edilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; eski malik ile davalı arasında imzalanan ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 20.09.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir.

Davacı dava dilekçesi ile eski malik ile yapılan kira sözleşmesine dayanmış olup, 15/04/2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini davalıya bildirmiştir. Bu itibarla; işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 29/05/2015 tarihinde tebliği ile 20/09/2015-20/09/2016 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup, davacı tarafından 12.04.2016 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."

I. SONUÇ

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, kiracının korunması ilkesi ile mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurmayı amaçlamaktadır. Mahkemeler tarafından ihtiyaç kavramı sıkı şekilde denetlenmekte olup, her somut olay kendi özelinde değerlendirilmektedir. Tahliye sürecinde sürelerin takibi, usulüne uygun olarak yazılı bildirimde bulunulması, delillerin usulüne uygun toplanması büyük önem arz etmektedir. Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman bir hukukçudan destek alınması, hem hak kayıplarını önleyecek hem de sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlayacaktır.

Av. Ahmet Kanyılmaz