KİRA ARTIŞ MADDESİNİN MUAYYEN OLMASI ŞARTI

A. GİRİŞ

Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde, kira sözleşmelerinde tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırdıkları kira artış hükümlerinin geçerliliği için muayyen (belirli) olması şartı aranmaktadır. Kira artış maddesinin muayyen olması şartı, hem sözleşme serbestisinin hukuki sınırlarının belirlenmesi hem de kiracının ve kiraya verenin hak ve borçlarının öngörülebilir hale getirilmesi açısından önem arz etmektedir.

B. KİRA ARTIŞ ŞARTININ HUKUKİ DAYANAĞI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin düzenlemelerin yazılı olması gerektiğini ve bu artışın bir oran veya ölçüt üzerinden belirlenmesini zorunlu kılmıştır. Bu maddeye göre, taraflar sözleşme süresince uygulanacak kira artış oranını, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kararlaştırabilirler.

Bu çerçevede, kira artış şartının geçerliliği için:

• Sözleşmede açıkça yer alması,

• Belirli bir oran veya objektif şekilde tespit edilebilir bir ölçüte bağlanması,

• Oranın sözleşmede muayyen (belirlenebilir) olması gerekmektedir.

C. KİRA ARTIŞ MADDESİNİN MUAYYEN OLMASI İLKESİNİN AMACI VE KAPSAMI

Muayyenlik ilkesi, kira artış maddesinin sadece “ileride belirlenecek” veya “piyasa koşullarına göre” "enflasyona göre" gibi sübjektif ve belirsiz ifadelerle düzenlenmesini engellemeyi amaçlamaktadır. Taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıklarda, artış miktarının objektif olarak hesaplanabilmesine olanak sağlamaktadır. Hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkesinin bir görünümü olan bu ilke sayesinde; kiracı ve kiraya veren, kira döneminin sonunda ne kadar bir artışla karşılaşacağını baştan öngörebilir.

D. YARGITAYIN KONUYA YAKLAŞIMI

Yargıtay, kira sözleşmesinde yer alan kira artış şartının geçerli olabilmesi için bu şartın muayyen ve objektif bir kritere bağlı olması gerektiğini birçok kararında vurgulamıştır.

Yargıtay 6. HD. 2012/963 E., 2012/4573 K., 22.03.2012 tarihli kararında özetle; "Davacı 16.3.2011 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde aylık 1.250 TL'den 2010 yılı Kasım ayı ila 2011 Mart ayları arasındaki 5 aylık kira toplamı 6.250 TL asıl alacak ve 114,65 TL işlemiş faizin tahsili isteminde bulunmuştur. Davalı itirazında, aylık kiranın 1.250 TL değil, 1.000 TL olduğunu ve kiraları PTT ile gönderdiğini, takip alacaklısına borcu olmadığını bildirmiştir. Taraflar arasında 1.8.2007 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, kira sözleşmesinde aylık kira parasının 1.000 TL olup, kira artışının enflasyona göre yapılacağının kararlaştırıldığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. 1.8.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin sonuna "kira artışının enflasyona göre yapılacağı" düzenlemesi getirilmiş ise de, taraflarca düzenlenen bu artış şartı belli ve muayyen olmadığından geçersizdir. Davacı alacaklı, aylık kira parasının 1.250 TL olduğuna ilişkin yazılı bir delil sunamamıştır. Bu durumda aylık kira parasının davalı kiracının kabul ettiği miktar olan 1.000 TL olduğunun kabulü gerekir. O halde mahkemece, aylık kira parası 1.000 TL kabul edilerek alacak miktarı belirlenmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde fazla alacağa karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir."

Yargıtay 6. HD. 2014/186 E., 2014/10604 K., 30.09.2014 tarihli kararında özetle; "Davada dayanılan ve hükme esas alınan kira sözleşmesi 01.05.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kira bedeli aylık 5.500 TL olup her ayın 5.günü alacaklının sözleşmede belirtilen banka hesabına ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin özel koşullar bölümünün 4.maddesinde; kira bedelinin 2011 yılı için enflasyon artışı oranında arttırılarak ödenmeye devam edileceği belirtilmiştir. Davacı vekili sözleşmedeki artış şartına uygun olarak kira bedelinin 2011 yılı için 6.000 TL ve 2012 yılı için 6.600 TL olduğu iddiası ile icra takibi başlatmış ve 2012 yılı Kasım ve Aralık, 2013 yılı Ocak, Şubat ve Mart aylarına ilişkin ödenmeyen ve eksik ödenen 16.500 TL alacağın tahsilini istemiştir. Davacının alacak iddiası sözleşmedeki artış koşuluna dayalı olup hükme esas alınan bilirkişi raporunda her yıl için Üfe-Tüfe ortalaması oranında artışla hesaplama yapılmış, mahkemece bu hesaplama şekline göre karar verilmiştir. Oysa ki sözleşmede kararlaştırılan artış koşulu belirli ve muayyen olmadığı gibi kira döneminin yenilenen ilk yılı için öngörülmüştür. Taraflarca yenilenen ilk yıldan sonraki dönem için kira bedeline artış yapılması kararlaştırılmamıştır. Öte yandan yenilenen ilk yıl için öngörülen artış koşulu da enflasyon şartını içermekte olup belirli ve muayyen olmadığından (hangi kurumun açıklayacağı oranların baz alınacağı ya da TEFE mi TÜFE mi oranında artış yapılacağının belli olmaması gibi) geçerli değildir. Bu durumda mahkemece aylık kira bedelinin 5.500 TL olduğunun kabulü ile alacak ve tahliye istemi hakkında yeniden inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir."

İstanbul BAM. 2024/2071 E., 2025/625 K., 07.02.2025 tarihli kararında özetle; "Kira sözleşmesinde aylık kira parası 1.400,00 TL olarak belirlenmiş ve sözleşmenin hususi şartlar 6. maddesinde taraflarca kararlaştırılan artış koşulu 'Kiracı, kontrat bitiminde kira rayiç bedelini yıllık TEFE - ÜFE ortalaması oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.' şeklinde belirlenmiş olup, bu artışın üzerine el yazısı ile "%10 " ibaresi eklenmiştir. Bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir."

E. KİRA ARTIŞ MADDESİNİN MUAYYEN OLMAMASININ SONUÇLARI

Kira sözleşmelerinde yer alan, devam eden yıllar için uygulanacak kira artış oranının kararlaştırıldığı maddenin "muğlak" olması, kira artış maddesinin "geçersiz" sayılmasına neden olmaktadır. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, kira artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecek şekilde hakim tarafından belirlenir.

Uzun süreli kira sözleşmelerinde; kiracının kira artışlarını usulüne uygun yapmaması halinde geçmişe yönelik 5 yıllık dönem için icra takibi yapılması imkanı bulunmaktadır. Bu sayede kira artışları, kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren yasal artışlara uygun bir şekilde kira bedelleri tespit edilerek eksik ödenen kira farklarının tahsili sağlanmaktadır. Ancak bu halde kira artış maddesinde kullanılan ifadelerin "muayyen" olmaması halinde kira artış maddesi geçersiz sayıldığından büyük mağduriyetler doğmaktadır.

F. SONUÇ

Kira sözleşmelerinin hazırlanmasında, kira artışına ilişkin hükümlerin mutlaka muayyen ve objektif kriterlere bağlanması, hem kiracı hem de kiraya veren bakımından hukuki güvenliği sağlamakta hem de ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçme de önemli bir faktördür. Bu nedenle, kira artış oranı sözleşmede açıkça yazılmalı ve belirsiz, yoruma açık ifadelerden kaçınılmalıdır. Kira sözleşmeleri; kiracı ile kiraya veren arasında uzun yıllar sürecek, sürekli borç ilişkisini düzenleyen sözleşmelerdir. Dolayısıyla bu denli önemli olan kira sözleşmelerinin, kırtasiyelerde satılan, emlakçılarda veya internette bulunan matbu sözleşmelerin temini ile değil bu konuda uzman avukat yardımı ile somut olaya özel olarak hazırlanması büyük önem arz etmektedir.

Av. Ahmet Kanyılmaz