Kira Sözleşmesinin En Önemli Maddesi: Kira Artış Maddesinin Muayyen (Belirli) Olması

Sonradan pişmanlık yaşamamak adına kira sözleşmesi yapılırken özellikle artış maddesinin kanuna uygun olup olmadığına mutlaka dikkat edilmelidir.

I. Giriş

Kira sözleşmelerinde yer alan kritik bir detay, tarafların haklarını doğrudan etkileyerek uzun vadeli mali güvenliğin temelini oluşturur. Sözleşmelerinizde bu maddenin eksikliği veya hatalı kurgulanması, ileride doğacak birçok yasal hakkınızdan mahrum kalmanıza neden olabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin en önemli maddesi artış maddesidir demekte bir beis yoktur. Bu metinde, kira artış maddesinin muayyen (belirli) olması şartının hukuki önemini ve olası sonuçlarını detaylıca inceleyeceğiz.

II. Muayyenlik Şartı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve yerleşik Yargıtay içtihatları çerçevesinde, kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira artış hükümlerinin geçerliliği için mutlak suretle belirlilik (muayyenlik) şartı aranmaktadır. Bu şart, hem sözleşme serbestisinin sınırlarını belirlemesi hem de kiracı ve kiraya veren için hak ve borçları öngörülebilir kılması açısından hayati önem taşır.

6098 sayılı TBK’nın 344. maddesi, kira bedelinin artışına ilişkin düzenlemelerin yazılı olmasını zorunlu kılar. Bu düzenlemeler, bir oran veya objektif şekilde tespit edilebilir bir ölçüt üzerinden belirlenmelidir. Artış oranı, en fazla bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kararlaştırılabilir.

Bir kira artış şartının hukuken geçerli sayılması için:

• Sözleşme metninde açıkça yer alması,

• Belirli bir orana veya objektif bir ölçüte bağlanması,

• Sözleşmede oranın muayyen (belirlenebilir) olması gerekmektedir.

III. Muayyenlik İlkesinin Amacı ve Kapsamı

Muayyenlik ilkesi, kira artış maddesinin yalnızca "ileride belirlenecek," "piyasa koşullarına göre" veya "enflasyona göre" gibi sübjektif ve belirsiz ifadelerle düzenlenmesinin önüne geçmeyi hedefler. Temel amaç, taraflar arasında olası bir uyuşmazlık durumunda, artış miktarının tarafların iradesinden bağımsız, objektif bir formülle hesaplanabilmesine olanak sağlamaktır.

Hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkesinin somut bir yansıması olan bu kural sayesinde; hem kiracı hem de kiraya veren, kira döneminin sonunda kendilerini bekleyen artış miktarını sözleşme imzalandığı anda net bir şekilde öngörebilirler.

IV. Yargıtay Kararları

Yargıtay’ın kira hukuku alanındaki istikrarlı kararları, kira artış şartının geçerliliği için bu şartın muayyen ve objektif bir kritere bağlı olması gerektiğini açıkça vurgulamaktadır.

Yargıtay’ın emsal kararlarında özetle; "kira artışının enflasyona göre yapılacağı" ya da "TEFE-ÜFE ortalaması oranında artış yapılacağı" şeklindeki düzenlemelerin, hangi kurumun hangi oranlarının (örneğin aylık mı, on iki aylık ortalama mı, TÜFE mi ÜFE mi) esas alınacağını belirtmediği için belirli ve muayyen olmadığı kabul edilmiştir. Bu tür belirsiz ifadeler içeren artış şartları geçersiz sayılmakta ve kiraya verenin talep ettiği yüksek artış miktarları mahkemelerce reddedilmektedir.

Bu durum, kira bedelinin kiracının kabul ettiği ya da en son yasal olarak belirlenen miktarda kalmasına yol açarak, kiraya veren açısından ciddi alacak kayıpları doğurabilmektedir.

V. Kira Artış Maddesinin Geçersiz Olmasının Sonuçları

Kira sözleşmelerinde, devam eden yıllar için kararlaştırılan artış oranını düzenleyen maddenin muğlak olması, o artış maddesinin tamamen geçersiz sayılmasına neden olur.

Bu durumda:

1. Hâkim Kararı: TBK m. 344/2 uyarınca, kira artış oranı taraflarca kararlaştırılmamış sayılır ve hâkim tarafından, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir. Bu, kiraya verenin hedeflediği artış oranının çok altında bir sonuç doğurabilir.

2. Mağduriyet Riski: Uzun süreli kira ilişkilerinde, kira artış maddesinin geçersiz sayılması durumunda, kiraya veren geçmişe yönelik 5 yıllık dönem için eksik ödenen kira farklarının tahsili amacıyla icra takibi yapma imkanına sahip olsa dahi, başlangıçtaki artış maddesinin muayyen olmaması nedeniyle bu alacağın tahsilinde büyük zorluklar ve mağduriyetler ortaya çıkmaktadır. Geçersiz madde, kiraya verenin beklentisini karşılamayan bir yasal artış oranıyla sınırlı kalmasına yol açar.

VI. Sonuç ve Öneriler

Kira sözleşmelerinin hazırlanma sürecinde, kira artışına ilişkin hükümlerin mutlaka açık, muayyen ve objektif kriterlere bağlanması gerekmektedir. Bu hassasiyet, hem kiracı hem de kiraya veren için hukuki güvenliği temin eder ve yıllar sürecek bir borç ilişkisinde doğabilecek tüm uyuşmazlıkların önüne geçilmesinde en önemli faktördür.

Kiracınızı veya kendinizi birçok haktan mahrum bırakmamak için; kira artış oranı sözleşmede açıkça, hangi endeksin (TÜFE on iki aylık ortalama gibi) hangi periyotlarda ve hangi formülle kullanılacağı belirtilerek yazılmalı; belirsiz, sübjektif ve yoruma açık ifadelerden kesinlikle kaçınılmalıdır.

Kira sözleşmeleri, uzun yıllar sürecek sürekli bir borç ilişkisini düzenleyen hukuki metinlerdir. Bu nedenle, kırtasiyelerde veya internette bulunan matbu sözleşmeler yerine, alanında uzman bir hukukçu yardımıyla somut olaya özel olarak hazırlanması büyük önem arz etmektedir.