Ehewohnung; man kann Räumungsklage verhindern.

Ehewohnung; man kann Räumungsklage verhindern.

Im türkischen Recht ist die Ehewohnung nicht nur ein physischer Ort, der das Bedürfnis nach Unterkunft befriedigt, sondern auch ein Ort, an dem die Ehegatten ihre eheliche Beziehung aufrechterhalten, ihre gemeinsamen Angelegenheiten regeln und der den Mittelpunkt ihres wirtschaftlichen und sozialen Lebens bildet. Aus diesem Grund garantiert Artikel 194 des türkischen Zivilgesetzbuches (tZGB) die Beschränkung von Verfügungen über die Ehewohnung sowie das Verbot für einen Ehegatten, ohne Zustimmung des anderen Transaktionen vorzunehmen, die die Ehewohnung betreffen.

In der Praxis kann der Ehegatte des Mieters bei einer Räumungsklage des Vermieters in einer Ehewohnung, in der das Mietverhältnis fortbesteht, die Einrede der „ehelichen Wohnung“ erheben und so möglicherweise die Räumung oder Räumungsklage verhindern. In diesem Artikel werden die Rechtsnatur dieser Einspruchsmöglichkeit, der Zeitpunkt ihrer Geltendmachung, ihre Folgen und die Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs erörtert.

1. Der Begriff der Ehewohnung und die gesetzliche Regelung

   Die Bestimmung über die Ehewohnung ist in Artikel 194 des türkischen Zivilgesetzbuchs sowie in Artikel 349 des türkischen Obligationenrechts festgelegt. Artikel 194 des türkischen Zivilgesetzbuches besagt: „(1) Einer der Ehegatten kann den Mietvertrag über die Ehewohnung nicht kündigen, die Ehewohnung nicht übertragen oder die Rechte an der Ehewohnung nicht einschränken, es sei denn, der andere Ehegatte hat ausdrücklich zugestimmt. (2) Kann ein Ehegatte seine Zustimmung nicht geben oder wird seine Zustimmung ohne triftigen Grund nicht erteilt, kann er die Einschaltung des Richters beantragen. (3) Der Ehegatte, der nicht Eigentümer der als Ehewohnung gewidmeten Immobilie ist, kann das Grundbuchamt ersuchen, den erforderlichen Vermerk über die Wohnung im Grundbuch vorzunehmen. (4) Wird die Ehewohnung von einem der Ehegatten durch Miete zur Verfügung gestellt, wird der Ehegatte, der nicht Vertragspartei ist, durch Mitteilung an den Vermieter Vertragspartei, und der Ehegatte, der die Mitteilung macht, haftet gesamtschuldnerisch mit dem anderen Ehegatten.“

   
   

   Diese Bestimmung besteht aus vier Absätzen. Der erste Absatz besagt, dass, wenn die Immobilie, die als Ehewohnung dient, durch einen Mietvertrag zur Verfügung gestellt wird, einer der Ehegatten den Mietvertrag nicht ohne die Zustimmung des anderen Ehegatten kündigen kann. Der zweite Absatz sieht vor, dass der Ehegatte, der das betreffende Rechtsgeschäft vornimmt, Klage erheben und die Einschaltung des Gerichts beantragen kann, wenn der andere Ehegatte die erforderliche Zustimmung ohne triftigen Grund nicht erteilt.  Der letzte Absatz regelt, dass der nicht vertragspartnerschaftliche Ehegatte jederzeit durch Mitteilung an den Vermieter Partei des Mietvertrags werden kann, sofern die Ehewohnung mit einem Mietvertrag versehen ist. In diesem Fall haftet er jedoch zusammen mit dem anderen Ehegatten für alle Schulden aus dem Mietvertrag. Der dritte Absatz ist hingegen nicht Gegenstand dieses Artikels, da er die Überlassung der Ehewohnung mit dem Recht auf Eigentum und nicht mit einem Mietvertrag regelt.

   
   

   Artikel 349 des türkischen Obligationenrechts besagt: „(1) Bei Immobilien, die zur Nutzung als Ehewohnung vermietet werden, kann der Mieter den Mietvertrag nicht ohne die ausdrückliche Zustimmung seines Ehegatten kündigen. (2) Ist es nicht möglich, diese Zustimmung zu erhalten, oder verweigert der Ehegatte seine Zustimmung ohne triftigen Grund, kann der Mieter den Richter um eine Entscheidung in dieser Angelegenheit bitten. (3) Tritt der nicht mietende Ehegatte durch Mitteilung an den Vermieter in den Mietvertrag ein, so ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter und dem Ehegatten die Kündigung und die zugrunde liegende Zahlungsfrist getrennt mitzuteilen.“ Diese Regelung im türkischen Obligationenrecht entspricht der entsprechenden Regelung im türkischen Zivilgesetzbuch. Darüber hinaus wird festgelegt, dass die bei Kündigungen (Räumung wegen Ablauf der Mietzeit gemäß Artikel 347, Räumung wegen Bedürftigkeit gemäß Artikel 350 oder Räumung wegen Bedürftigkeit des neuen Eigentümers gemäß Artikel 351 des türkischen Obligationenrechts ) vorzunehmende Mitteilung auch dem anderen Ehegatten mitgeteilt werden muss.

   
   

2. Sinn und Zweck der Regelung

   Mit dieser Regelung räumt der Gesetzgeber der Ehewohnung einen anderen Stellenwert als anderen Wohnungen und Arbeitsstätten ein. Denn von der Ehewohnung sind nicht nur der Ehegatte, der Partei des Mietvertrags ist, sondern auch der andere Ehegatte und die Kinder als Teil der Familie betroffen. Um zu verhindern, dass der mietende Ehegatte mit seinem einseitigen Willen Entscheidungen trifft, die die Wohnbedürfnisse der Familienmitglieder beeinträchtigen, hat der Gesetzgeber seine Verfügungsgewalt eingeschränkt. Wenn in der Türkei ein Mietvertrag für das Haus, in dem die Familie leben wird, abgeschlossen wird, ist in der Regel nur einer der Ehegatten Vertragspartei. Der andere unterschreibt den Mietvertrag nicht und ist somit nicht Vertragspartei. Obwohl diese Situation bei Mietverträgen im Allgemeinen kein Problem darstellt, kann sie bei Räumungsklagen von großer Bedeutung sein. Bekanntlich erhalten Vermieter, insbesondere in den letzten Jahren, zusammen mit dem Mietvertrag eine „Blanko-Räumungszusage“. Werden Räumungsklagen auf diese Weise eingereicht, ergeben sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter einige Unannehmlichkeiten.

   
   

3. Das Einspruchsverfahren für die Ehewohnung Die Anmeldung der Ehewohnung muss vom nicht am Mietvertrag beteiligten Ehegatten beim Vermieter eingereicht werden. Obwohl die Form der Anzeige im Gesetz nicht geregelt ist, sollte sie aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. Auch für die Form der schriftlichen Mitteilung gibt es keine Vorschriften. Obwohl jede schriftliche Anzeige gültig ist, ist es vorteilhaft, die Anmeldung bei einem Notar zu machen, da die Beweiskraft der verschiedenen Anzeigen umstritten sein kann. Für die Anmeldung der Ehewohnung gibt es keine zeitliche Begrenzung. Sie kann jederzeit erfolgen, solange der Mietvertrag besteht. Es darf jedoch nicht vergessen werden, dass diese Meldung durch den Vermieter erfolgen muss, bevor ein Räumungsverfahren (Vollstreckung oder Räumungsklage) eingeleitet wird. Anzeigen, die nach Einleitung des Räumungsverfahrens erfolgen, werden nicht akzeptiert.

   
   

4. Hinweise für Vermieter und Mieter

   1. Hinweise für Vermieter: In der Praxis erhalten Vermieter zusammen mit dem Mietvertrag im Allgemeinen eine Räumungserklärung. Der Zweck dieser Erklärung besteht darin, dass die Vermieter auf ihrer Grundlage Rechtsmittel einlegen können. Das ermöglicht eine schnellere Räumung, da die Rechtsmittel, die in Fällen wie Verletzung des Mietvertrags durch den Mieter, Nichtzahlung der Miete, Untervermietung usw. eingelegt werden, oft viele Jahre dauern. In diesem Fall ist die Meldung der Ehewohnung wichtig. In der Regel wird beim Abschluss des Mietvertrags nur die Unterschrift eines der Ehegatten eingeholt und parallel dazu die Unterschrift des betreffenden Ehegatten in der Räumungsverpflichtung. Doch selbst wenn der Vermieter eine Räumungsverpflichtung zu den oben genannten Zwecken eingeholt hat, kann der nicht am Mietvertrag beteiligte Ehegatte die Verpflichtung durch eine Mitteilung leicht und schnell außer Kraft setzen, sogar noch am nächsten Tag.

      
      

      Aus diesem Grund sollte, wenn das Mietobjekt von einer Familie genutzt wird, auch der Ehegatte des Mieters die Räumungsverpflichtung unterschreiben. Unserer Meinung nach sollte der Mietvertrag auf den Namen beider Ehegatten ausgestellt werden. So kann bei Nichtzahlung der Miete beispielsweise ein Vollstreckungsverfahren gegen beide Ehegatten eingeleitet werden, wodurch sich die Eintreibungsmöglichkeiten erhöhen.

      Wenn der andere Ehegatte nicht in den Mietvertrag und die Verpflichtungserklärung einbezogen ist, sollten unverzüglich Rechtsmittel eingelegt werden. Andernfalls kann die Verpflichtungserklärung jederzeit durch eine Mitteilung außer Kraft gesetzt werden.

      
      

   2. Hinweise für Mieter Ehewohnung; man kann Räumungsklage verhindern.

      Wie bereits erwähnt, ist es für Mieter wichtig, d zu benennen, wenn die Räumungsverpflichtung unterzeichnet wird. In den letzten Jahren hat die Unterzeichnung einer Räumungsverpflichtung zusammen mit dem Mietvertrag dazu geführt, dass Mietern eine Zwangsräumung droht. Die einzige Möglichkeit, die unter Zeitdruck gegebene Räumungsverpflichtung zu entkräften, ist die Mitteilung der Ehewohnung.

      
      

      Diese muss von dem Ehegatten vorgenommen werden, der nicht Partei des Mietvertrags ist. Anmeldungen durch den Ehegatten, der Partei des Mietvertrags ist, haben keine Rechtsfolgen. Die Mitteilung muss vor Beginn des Gerichtsverfahrens durch den Vermieter erfolgen. Andernfalls hat die Mitteilung keinen Nutzen. Es ist auch wichtig, dass die Mitteilung schriftlich erfolgt, idealerweise durch einen Notar, um den Nachweis zu erleichtern.

      
      

5. Fazit

In Räumungsfällen bietet der „Einspruch für Ehewohnung“ einen Rechtsschutz, der sich aus Artikel 194 des türkischen Zivilgesetzbuches und Artikel 349 des türkischen Obligationenrechts ergibt. Er dient dem Schutz der Familieneinheit und der Verhinderung des Wohnbedarfs von Familienmitgliedern. Dieser Schutz ist jedoch an bestimmte formale Voraussetzungen geknüpft. Aus diesem Grund gibt es sowohl für den Mieter und seinen Ehepartner als auch für den Vermieter zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen. Es ist von großer Bedeutung, dass sich beide Parteien an die Praxis des Kassationsgerichtshofs halten und sich nach Möglichkeit von fachkundigen Anwälten unterstützen lassen.

Av. Ahmet Kanyılmaz