Die Räumung des Mieters aus dem neu erworbenen Haus

Räumung des Mieters aufgrund der Bedürfnisse des neuen Eigentümers

1. Einleitung

   Sie haben in der Türkei eine neue Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Ladengeschäft erworben, in dem sich jedoch noch der Mieter des Vorbesitzers befindet. Sollten Sie sich mit der Frage beschäftigen, ob eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses während der Mietdauer möglich ist, werden Sie in diesem Artikel detaillierte Antworten auf alle Ihre Fragen finden. Das türkische Schuldrecht hat im Allgemeinen den Grundsatz des Schutzes des benachteiligten Mieters in den Bestimmungen über die Vermietung von Wohnraum und Geschäftsräumen mit Dach übernommen. Es ist jedoch zu beachten, dass dieser Schutz nicht unbegrenzt ist. Im Falle eines Eigentümerwechsels ist eine Räumung des Mieters rechtlich zulässig, sofern der neue Eigentümer die Immobilie selbst nutzen möchte. In diesem Artikel werden die rechtlichen Grundlagen, die Voraussetzungen und die praktischen Aspekte einer Räumungsklage aufgrund des Bedarfs des neuen Eigentümers behandelt. Zusammengefasst bietet dieser Artikel eine detaillierte Anleitung zur Räumung eines Mieters aus einer Immobilie, die ursprünglich vom Vermieter selbst erworben wurde.

   
   

2. Grundlegende Informationen

   Gemäß Artikel 310 des türkischen Schuldrechts wird der neue Eigentümer mit dem Erwerb der Mietsache Vertragspartei des Mietvertrags.

   (1) Im Falle eines Eigentümerwechsels der vermieteten Immobilie nach Abschluss des Vertrags wird der neue Eigentümer Vertragspartei des Mietvertrags. (2) Die Bestimmungen zur Enteignung bleiben vorbehalten.

   Die Räumung aufgrund des Bedarfs des neuen Eigentümers ist in Artikel 351 des türkischen Schuldrechts geregelt.

   (1) Wenn der spätere Erwerber des Mietobjekts die Mietsache aufgrund des Bedarfs an Wohn- oder Arbeitsraum für sich selbst, seinen Ehepartner, seine Nachkommen, seine Vorfahren oder andere Personen, für deren Unterhalt er gesetzlich verpflichtet ist, nutzen muss, kann er unter der Voraussetzung, dass er den Mieter innerhalb eines Monats nach dem Erwerb schriftlich über diese Situation informiert, nach Ablauf von sechs Monaten durch Klage kündigen. (2) Die Person, die das Mietsache später erworben hat, kann ihr Recht auf Kündigung des Vertrags aufgrund des Bedarfs auch durch eine Klage ausüben, die sie innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragslaufzeit einreichen muss.

   
   

   Demnach hat der Erwerber das Recht, eine Räumungsklage einzureichen, wenn der Mieter in der erworbenen Immobilie wohnt und der Erwerber selbst, sein Ehepartner, seine Nachkommen, seine Vorfahren oder die von ihm zu versorgenden Personen die Immobilie benötigen. Im Folgenden werden alle Aspekte dieser Klage ausführlich behandelt.

   
   

3. Der Kläger

   Der Gesetzgeber hat in dem entsprechenden Gesetzesartikel ausdrücklich den Begriff "Erwerb" verwendet. In der Praxis werden Räumungsklagen in der Regel aufgrund eines "Kaufs" erhoben. Es gibt jedoch auch andere Möglichkeiten, eine Räumungsklage zu erheben. Dementsprechend können diese Klage auch von folgenden Personen eingereicht werden:

   a) durch Erbschaft

   b) mittels eines Enteignungsverfahrens

   c) Durch den Prozess der Zwangsvollstreckung

   d) durch einen Gerichtsbeschluss, der das Eigentum erworben hat. In diesem Fall ist jedoch Artikel 705 des türkischen Zivilgesetzbuches hinsichtlich der Feststellung des Erwerbsdatums von Relevanz.

   (1) Der Erwerb von Immobilien erfolgt durch Eintragung. (2) In Fällen von Erbschaft, Gerichtsbeschluss, Zwangsvollstreckung, Besetzung, Enteignung und anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen wird das Eigentum vor der Eintragung erworben. In diesen Fällen ist die Verfügungsgewalt des Eigentümers jedoch an die Eintragung des Eigentums im Grundbuch gebunden.

   
   

   Gemäß Artikel 351 des türkischen Schuldrechts muss der Eigentümer, der das Mietobjekt nachträglich erworben hat, dies dem Mieter innerhalb eines Monats nach dem Erwerbsdatum schriftlich mitteilen. Demnach beginnt die einmonatige Mitteilungsfrist mit der Eintragung des Eigentümers in das Grundbuch, da der Eigentümer, der die Immobilie erworben hat, gemäß Artikel 705 des TMK das Eigentum mit der Eintragung in das Grundbuch erwirbt. Andererseits;

   – beginnt die einmonatige Frist bei Erwerb durch Erbschaft mit dem Tod des Erblassers,

   – beginnt die einmonatige Frist bei Erwerb durch Enteignung mit dem Datum der Enteignung,

   – beginnt die einmonatige Frist bei Erwerb durch Zwangsvollstreckung mit dem Datum der endgültigen Entscheidung über die Versteigerung,

   – Bei Erwerb durch Gerichtsbeschluss beginnt die einmonatige Frist mit dem Datum, an dem der Gerichtsbeschluss rechtskräftig wird. In diesen vier Fällen geht das Eigentum (Erwerb) in den oben genannten Fällen auf den neuen Eigentümer über. In diesen Fällen ist die Eintragung in das Grundbuch eine erklärende Handlung, die dem Eigentümer die Verfügung über die Immobilie ermöglicht.

   
   

   Zusätzlich zu den oben genannten Fällen gilt Folgendes:

   - Bei einer Übernahme durch eine Genossenschaft gilt der Zeitpunkt der Aufnahme in die Genossenschaft für die auf den Übernehmer entfallende Immobilie.

   – Bei einer Übernahme durch den Besitzer einer nicht im Grundbuch eingetragenen Immobilie gilt der Zeitpunkt der Übertragung.

   - Bei einer freiwilligen Versteigerung gilt der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch.

   - das Nießbrauchsrecht ab dem Datum der Eintragung dieses Rechts in das Grundbuch. Innerhalb einer Frist von einem Monat durch Zustellung einer Aufforderung zur Räumung eine Räumungsklage erhoben werden.

   
   

   1. Miteigentum

      In den Artikeln 689 ff. des türkischen Zivilgesetzbuches (tZGB) wird das Thema „Verwaltung und Verfügung” in Bezug auf Miteigentum geregelt. Gemäß Artikel 691 des tZGB gilt der Abschluss oder die Kündigung eines Mietvertrags als wichtige Verwaltungshandlung.

      Wichtige Verwaltungsaufgaben, wie die Änderung der Betriebsweise oder der Art der Landwirtschaft, der Abschluss oder die Kündigung von Verträgen über gewöhnliche Miete oder Erntepacht sowie die Bodenverbesserung, müssen mit der Mehrheit der Anteile und Anteilseigner beschlossen werden.

      Daher müssen die schriftliche Mitteilung und die Räumungsklage innerhalb einer Frist von einem Monat mit der Mehrheit der Anteile und Anteilseigner eingereicht werden.

      
      

   2. Gemeinschftseigentum

      In Artikel 702 des türkischen Schuldrechts sind Bestimmungen zum Gemeinschaftseigentum geregelt. Gemäß Absatz 2 dieses Artikels müssen die Gemeinschaftseigentümer bei allen Verwaltungsangelegenheiten gemeinsam handeln.

      Sofern das Gesetz oder der Vertrag keine anderslautende Bestimmung enthält, müssen die Gesellschafter sowohl bei Verwaltungs- als auch bei Verfügungsgeschäften einstimmig entscheiden.

      Aus diesem Grund müssen die schriftliche Mitteilung und die Räumungsklage innerhalb einer Frist von einem Monat von allen Eigentümern gemeinsam eingereicht werden.

      
      

4. Beklagter:

   In einem solchen Räumungsprozess richtet sich die Klage gegen den Mieter. Gibt es mehrere Mieter, muss die Klage gegen alle Mieter gerichtet werden, da zwischen den Mietern eine zwingende Klagegemeinschaft besteht.

   
   

5. Schriftliche Benachrichtigung

   Der neue Eigentümer, der das Mietobjekt erworben hat, muss gemäß Artikel 351 des BGB innerhalb eines Monats nach dem Erwerbsdatum schriftlich mitteilen, dass er „das Mietobjekt erworben hat und es benötigt“. Die schriftliche Form der Mitteilung ist eine Gültigkeitsvoraussetzung. Daher gilt die Mitteilung als nicht erfolgt, wenn sie nicht schriftlich erfolgt. Die Mitteilung kann in jeder Form erfolgen, sofern sie schriftlich erfolgt. Aus Gründen der Nachweisbarkeit ist es jedoch vorteilhaft, wenn die Mitteilung durch einen Notar erfolgt, da dies dem Kläger im Gerichtsverfahren zugutekommt.

   
   

   Es reicht nicht aus, die schriftliche Mitteilung innerhalb der einmonatigen Frist zu erstellen, sondern sie muss dem Mieter auch innerhalb dieser Frist zugestellt werden. In der Praxis kann es vorkommen, dass der Zustellungsprozess lange dauert oder der Adressat nicht an der Adresse anzutreffen ist. Daher ist es von großer Bedeutung, dass der neue Eigentümer die schriftliche Mitteilung unverzüglich nach dem Erwerbsdatum macht und dass die Zustellung per Expresspost erfolgt, wenn seit dem Erwerbsdatum bereits einige Zeit vergangen ist.

   
   

   Die schriftliche Mitteilung muss folgende Angaben enthalten: das Datum des Erwerbs, die Art und Weise des Erwerbs, wer den Mietvertrag benötigt (der neue Eigentümer selbst, seine Nachkommen, seine Vorfahren oder andere Personen, für deren Unterhalt er verantwortlich ist), und dass der Mietvertrag nicht verlängert wird. Darüber hinaus muss der neue Eigentümer, wie nachstehend ausführlich erläutert, angeben, dass er die Räumungsklage sechs Monate nach dem Erwerbsdatum oder nach Ablauf der Mietdauer einreichen wird.

   
   

6. Gerichtsprozess

   1. Örtliche und Sachliche Zuständigkeit

      Räumungsklagen aufgrund des Bedarfs des neuen Eigentümers fallen, aufgrund von Streitigkeiten aus dem Mietrecht, unter die obligatorische Mediation. Daher muss vor Einreichung der Klage ein Mediationsantrag gestellt werden. Bei Mediationsanträgen ist die Frist für die Einreichung der Klage zu beachten.

      In Räumungsklagen aufgrund des Bedarfs des neuen Eigentümers sind die Amtsgerichte (Sulh Hukuk Mahkemesi) am Standort der Mietsache örtlich und sachlich zuständig.

      
      

   2. Zeitpunkt der Einreichung der Räumungsklage

      Wie in Artikel 351 des BGB angegeben, hat der neue Eigentümer zwei Möglichkeiten für eine Räumungsklage:

      1-) Der neue Eigentümer kann nach Ablauf von sechs Monaten ab dem Erwerbsdatum eine Räumungsklage einreichen.

      2-) Der neue Eigentümer kann nach dem Erwerbsdatum innerhalb eines Monats ab dem Datum der Verlängerung des Mietvertrags eine Räumungsklage einreichen.

      Der neue Eigentümer kann frei zwischen diesen beiden Möglichkeiten wählen. In der Praxis wird der Weg gewählt, dessen Datum näher liegt. Welcher Weg gewählt wird, muss in der schriftlichen Mitteilung eindeutig angegeben werden. Dies lässt sich anhand eines Beispiels verdeutlichen:

      Beispiel 1: (A) hat seine Immobilie mit einem Mietvertrag mit Beginn am 01.07.2022 an (B) vermietet. Später hat (A) diese Immobilie am 01.08.2024 an (C) verkauft und am selben Tag im Grundbuch eintragen lassen. In diesem Fall kann (C) nach Ablauf von 6 Monaten ab dem Erwerbsdatum, d. h. ab dem 01.02.2025, eine Räumungsklage einreichen. Wenn er möchte, kann er auch ab dem Datum der Verlängerung des Mietvertrags, dem 01.07.2025, innerhalb einer Frist von einem Monat, also bis zum 01.08.2025, eine Räumungsklage einreichen.

      Beispiel 2: (A) hat seine Immobilie mit einem Mietvertrag mit Beginn am 01.07.2022 an (B) vermietet. Später hat (A) diese Immobilie am 01.05.2024 an (C) verkauft, und sie wurde noch am selben Tag im Grundbuch eingetragen. In diesem Fall kann (C) nach Ablauf von 6 Monaten ab dem Erwerbsdatum, d. h. ab dem 01.11.2024, eine Räumungsklage einreichen. Wenn er möchte, kann er auch ab dem Datum der Verlängerung des Mietvertrags, dem 01.07.2024, innerhalb einer Frist von einem Monat, d. h. bis zum 01.08.2024, eine Räumungsklage einreichen.

      In der Praxis haben wir angegeben, dass derjenige Weg gewählt wird, dessen Datum näher liegt. Da in Beispiel 1 die „Sechsmonatsfrist” näher liegt, ist es für den neuen Eigentümer vorteilhafter, die Klage am 01.02.2025 einzureichen, während in Beispiel 2 die Verlängerungsfrist des Mietvertrags näher liegt, sodass es vorteilhafter ist, die Klage am 01.07.2025 einzureichen.

      Es ist jedoch zu beachten, dass, unabhängig davon, welcher der beiden Wege gewählt wird, eine schriftliche Mitteilung erforderlich ist. In der schriftlichen Mitteilung muss klar angegeben werden, welcher der beiden Wege gewählt wird, und zu welchem Zeitpunkt der Mieter die Räumung der Mietwohnung vornehmen soll. In Beispiel 1: Wenn (C), der die Immobilie am 01.08.2024 durch Verkauf erworben hat, in seiner schriftlichen Mitteilung angibt, dass „der Mietvertrag nicht verlängert wird und der Mieter die Immobilie am 01.07.2025, dem Datum der Verlängerung des Mietvertrags, leer übergeben muss”, ist es nach Ablauf der 6-monatigen Frist nicht mehr möglich, Klage zu erheben.

      Beispiel 3: (A) hat die Immobilie, deren Eigentümer er ist, mit einem Mietvertrag mit Beginn am 01.07.2022 an (B) vermietet. (A) ist am 01.05.2025 verstorben und hat (C) als einzigen Erben hinterlassen. (C) hat am 15.05.2025 die Erbschaftsformalitäten erledigt und die Immobilie am selben Tag auf seinen Namen eintragen lassen. (C), der in der Mietwohnung wohnt, möchte dem Mieter (B) aus persönlichen Gründen eine schriftliche Mitteilung zukommen lassen. In diesem Fall muss (C), wie oben erwähnt, die Mitteilung spätestens am 01.06.2025 machen, da bei Übertragungen durch Erbschaft das Datum des Erwerbs das Datum des Todes des Erblassers ist. Anschließend kann er die Räumungsklage entweder 6 Monate nach dem Erwerbsdatum, also ab dem 01.05.2025, oder innerhalb eines Monats nach dem Datum der Verlängerung des Mietvertrags, also ab dem 01.07.2025, einreichen.

      
      

   3. Das Vorliegen von aktueller, echter und dauerhafter Bedürftigkeit

      Bei Räumungsklagen aufgrund von Bedürftigkeit muss die Bedürftigkeit aktuell bestehen. Es ist also nicht möglich, eine Klage aufgrund einer möglicherweise zukünftigen Bedürftigkeit einzureichen. Außerdem muss die Bedürftigkeit dauerhaft und nicht nur vorübergehend sein. Wenn beispielsweise ein außerhalb der Stadt lebender Eigentümer aufgrund einer einmonatigen Fortbildung in die Stadt kommt, in der sich die Mietwohnung befindet, wird die Klage aufgrund der Nichtdauerhaftigkeit des Bedarfs abgewiesen.

      
      

      Die Echtheit und Aufrichtigkeit des Bedarfs muss im Verfahren nachgewiesen werden. Die Begriffe „echt” und „aufrichtig” sind zwar abstrakt, werden jedoch entsprechend den Merkmalen des jeweiligen, konkreten Falls bewertet. Beispielsweise kann ein Eigentümer, der zwei Immobilien besitzt, in einer davon wohnt und die andere vermietet, nicht mit der Begründung, dass ihm das Viertel, in dem sich die von ihm bewohnte Immobilie befindet, nicht gefällt und das Viertel, in dem sich die von ihm vermietete Immobilie befindet, vornehmer ist, eine Räumungsklage einreichen. Kann derselbe Eigentümer jedoch eine Räumungsklage einreichen, wenn er zum Zeitpunkt der Vermietung seiner Immobilie noch keine Kinder hatte, inzwischen aber Kinder hat, und wenn die von ihm bewohnte Immobilie eine geringe Quadratmeterzahl hat, während die von ihm vermietete Immobilie eine größere Quadratmeterzahl hat.

      
      

7. Einige besondere Fälle

   Im Folgenden werden wir kurz auf einige besondere Fälle eingehen, die in Räumungsklagen aufgrund der Bedürfnisse des neuen Eigentümers von Bedeutung sind:

   - Eine Person, die nicht Eigentümer der Immobilie ist, sondern im Mietvertrag als „Vermieter” aufgeführt ist, kann später, wenn sie Eigentümer der Immobilie wird, nicht von Artikel 351 des TBK Gebrauch machen. (Kanık, Hikmet, Mietrechtsklagen, S. 1266, Yetkin Yayınları, Ankara 2021).

   – Im Falle von Miteigentum kann einer der Miteigentümer, der den Anteil eines anderen Miteigentümers erwirbt, nicht von Artikel 351 des TBK profitieren, da er nicht die Eigenschaft eines neuen Eigentümers erlangt. Das Gleiche gilt für Gesamthandsseigentum.

   – Wenn der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist, kann der neue Eigentümer nicht von Artikel 351 des TBK profitieren.

   - Gemäß Artikel 310 des TBK geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution ohne Zustimmung des Mieters nicht auf den neuen Eigentümer über, auch wenn dieser mit dem Erwerb zum Vertragspartner des Mietvertrags wird.

   – Bei Vorauszahlung der Miete kann der neue Eigentümer vom Mieter ab dem Erwerbsdatum keine Zahlung der Miete verlangen. Denn die Verpflichtung zur Zahlung der Miete ist mit der Vorauszahlung an den alten Eigentümer erloschen. Der neue Eigentümer kann die ab dem Erwerbsdatum fälligen Mieten nur vom alten Eigentümer verlangen.

   - Gemäß Artikel 351 des TBK ist zu beachten, dass, wenn die im Gesetz vorgesehenen Fristen nicht eingehalten werden, eine „Räumungsklage wegen Bedarfs des neuen Eigentümers” gemäß Artikel 350 des TBK erhoben werden kann.

   
   

8. Fazit:

   Die Räumungsklage aufgrund des Bedarfs des neuen Eigentümers zielt darauf ab, ein sensibles Gleichgewicht zwischen dem Grundsatz des Mieterschutzes und dem Eigentumsrecht herzustellen. Der Begriff der Notwendigkeit wird von den Gerichten streng geprüft, wobei jeder konkrete Fall individuell bewertet wird. Die Einhaltung der Fristen im Räumungsverfahren, die ordnungsgemäße, schriftliche Mitteilung und die ordnungsgemäße Sammlung von Beweisen sind von großer Bedeutung. Daher ist es ratsam, von Beginn des Verfahrens an die Unterstützung eines erfahrenen Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen, um sowohl Rechtsverluste zu vermeiden, als auch einen reibungslosen Ablauf des Verfahrens zu gewährleisten.