Räumung des Mieters; Räumung aufgrund von unvollständiger Zahlung der Miete, Nichtzahlung der Miete oder Nichtdurchführung der vollständigen Mieterhöhungen

A. Einleitung

In den letzten Jahren sind die Mieten in unserem Land aufgrund der Inflation und der unzureichenden Wohnraumversorgung erheblich gestiegen. Diese Entwicklung hat zu einer Zunahme von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern geführt. Der Großteil dieser Streitigkeiten betrifft die Nichtzahlung oder unvollständige Zahlung von Mieten. In unserem Artikel über die Zwangsräumung von Mietern behandeln wir die Schulden des Mieters, die Fälligkeit der Miete, die Festlegung der Miete und schließlich die rechtlichen Schritte, die bei Nichtzahlung oder unvollständiger Zahlung der Miete zu ergreifen sind.

B. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete

Mietverträge sind als zweiseitige Verträge zu betrachten, die beiden Parteien gegenseitige Verpflichtungen auferlegen. Gemäß dieser Prämisse obliegt dem Vermieter die Pflicht, dem Mieter das Mietobjekt in einem gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben, während der Mieter zur Gegenleistung verpflichtet ist, die Miete zu entrichten.

Gemäß Art. 301 des türkischen Obligationengesetzes obliegt es dem Vermieter, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem Zustand zu übergeben, der für die im Vertrag vorgesehene Nutzung geeignet ist. Während der Vertragslaufzeit ist es essenziell, dass der Vermieter die Mietsache in diesem Zustand zu halten hat.

Gemäß Artikel 313 des türkischen Obligationengesetzes ist der Mieter dazu verpflichtet, die Miete zu entrichten.

C. Fälligkeit der Miete

Die Fälligkeit der Miete kann durch die Parteien frei vereinbart werden. In der Praxis wird für gewöhnlich der Tag des Beginns des Mietvertrags als Zeitpunkt für die Zahlung der Miete für jeden Monat festgelegt. Die Miete wird gemäß dem Prinzip "zuerst zahlen, dann wohnen" vor der Nutzung erhoben, d. h. die erste Miete wird bei Unterzeichnung des Mietvertrags eingezogen. In der Praxis wird in nahezu sämtlichen Mietverträgen die Fälligkeit der Miete ausdrücklich angegeben. Das türkische Obligationengesetz regelt in Artikel 314 jedoch die Bestimmung der Fälligkeit der Miete, sofern diese nicht im Vertrag festgelegt wurde.

Gemäß Artikel 314 des türkischen Obligationengesetzes ist der Mieter dazu verpflichtet, die Miete sowie gegebenenfalls die Nebenkosten am Ende eines jeden Monats und spätestens am Ende der Mietdauer zu entrichten, sofern im Vertrag und in den lokalen Gepflogenheiten keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden.

D. Festlegung der Mietpreise

Die Höhe der Miete können die Parteien frei vereinbaren. Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete jeden Monat zum festgelegten Termin an den Vermieter zu zahlen. Darüber hinaus können die Parteien im Mietvertrag festlegen, wie sich die Miete im Falle einer Vertragsverlängerung in den folgenden Jahren erhöht. Die Erhöhung darf jedoch die „Veränderungsrate des Verbraucherpreisindexes des vorangegangenen Mietjahres im Zwölfmonatsdurchschnitt” nicht übersteigen. In der Praxis wird in der Regel vereinbart, dass bei einer Vertragsverlängerung eine Erhöhung entsprechend der Verbraucherpreisindexrate erfolgt.

Wenn für die folgenden Jahre keine Erhöhungsklausel vereinbart wurde oder die vereinbarte Klausel ungültig ist, wird die Miete für jedes Jahr vom Richter festgelegt (siehe auch https://www.kanyilmazantep.av.tr/post/kira-art%C4%B1%C5%9F-maddesinin-muayyen-olmas%C4%B1-%C5%9Fart%C4%B1).

Gemäß Art. 344 des türkischen Obligationengesetzes sind Vereinbarungen der Parteien über die in den verlängerten Mietperioden anzuwendende Miete gültig, sofern sie die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindexes der letzten zwölf Monate des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreiten. Diese Regel gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. (2) Haben die Parteien keine Vereinbarung darüber getroffen, wird die Miete vom Richter unter Berücksichtigung des Zustands des Mietobjekts nach Billigkeit festgelegt, sofern sie die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindexes des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigt.

E. Zwangsvollstreckung gegen Mieter und Räumungsklage

Wenn der Mieter die Miete gar nicht oder nur teilweise bezahlt, wird ein Vollstreckungsverfahren gegen ihn eingeleitet. Eine unvollständige Zahlung kann in Form einer Teilzahlung oder einer geringeren Mieterhöhung als vertraglich vereinbart erfolgen. Da es sich bei Mietzahlungen um fortlaufende Verbindlichkeiten handelt, beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre. Daher ist es möglich, rückwirkend die Mietdifferenzen der letzten fünf Jahre einzufordern.

Im Rahmen des eingeleiteten Vollstreckungsverfahrens stellt das Vollstreckungsamt einen Zahlungsbefehl aus und sendet ihn an den Mieter. In diesem wird darauf hingewiesen, dass der Mieter das Recht hat, innerhalb von sieben Tagen Widerspruch einzulegen und die Miete innerhalb von 30 Tagen zu bezahlen. Es gibt vier mögliche Szenarien:

(a) Der Mieter legt Widerspruch gegen den Zahlungsbefehl ein und zahlt die Miete nicht.

(b) Der Mieter legt Widerspruch gegen den Zahlungsbefehl ein und zahlt die Miete.

(c) Der Mieter legt keinen Widerspruch ein und zahlt die Miete nicht.

(d) Der Mieter legt keinen Widerspruch ein und zahlt die Miete.

Solange der Mieter seine Miete bezahlt, kann keine Räumungsklage eingereicht werden. Entsprechend kann bei Eintreten der Möglichkeiten (b) und (c) ebenfalls keine Räumungsklage eingereicht werden. Damit im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens eine Räumungsklage eingereicht werden kann, muss die Miete vom Mieter innerhalb von 30 Tagen nicht bezahlt worden sein.

(a) Erhebt der Mieter gegen den Zahlungsbefehl Einspruch und bezahlt die Miete nicht, wird vor dem Vollstreckungsgericht ein Verfahren zur „Aufhebung des Einspruchs und Räumung” eingeleitet. Dieses Verfahren wird im Durchschnitt innerhalb von sechs Monaten abgeschlossen und ist damit deutlich schneller als andere Verfahren vor allgemeinen Gerichten. Wird die Klage im Ergebnis des Verfahrens angenommen, kann der Vermieter die Miete nun durch Pfändung einziehen und den Mieter durch das Vollstreckungsamt räumen lassen.

(c) Tritt diese Möglichkeit ein, d. h. erhebt der Mieter keine Einwände gegen den Zahlungsbefehl und bezahlt die Miete nicht, wird vor dem Vollstreckungsgericht ein Räumungsprozess eingeleitet. In diesem Fall kann der Vermieter nach Ablauf der 30-tägigen Frist eine Pfändung zur Eintreibung der Miete veranlassen, da der Mieter keine Einwände gegen den Zahlungsbefehl erhoben hat. Eine Entscheidung des Gerichts ist in dieser Angelegenheit nicht erforderlich. Wenn das Verfahren zu seinen Gunsten entschieden wird, kann der Vermieter den Mieter über die Vollstreckungsbehörde räumen lassen.

Bestreitet der Mieter in seiner Einspruchserklärung gegen den Zahlungsbefehl den Mietvertrag oder seine Unterschrift unter dem Vertrag, muss nun vor einem allgemeinen Gericht (Amtsgericht) Klage erhoben werden.

Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz, Art. 269: Die Vollstreckung bezieht sich auf gewöhnliche Mieten oder Ertragsmieten, und wenn der Gläubiger dies verlangt, enthält die Zahlungsaufforderung die in den Artikeln 260 und 288 des Schuldrechts festgelegte Mahnung und die Mitteilung, dass nach Ablauf der gesetzlichen Frist beim Vollstreckungsgericht die Räumung des Schuldners aus dem gemieteten Objekt beantragt werden kann. (2) Nach dieser Mitteilung ist der Schuldner verpflichtet, innerhalb von sieben Tagen dem Vollstreckungsamt seine Einwände gemäß den Bestimmungen des Artikels 62 mitzuteilen. Wenn der Schuldner in seinem Einwand den Mietvertrag und gegebenenfalls seine Unterschrift unter diesem Vertrag nicht eindeutig und eindeutig ablehnt, gilt der Vertrag als angenommen. (3) Der Einwand setzt die Vollstreckung aus. Wünscht der Gläubiger innerhalb von sechs Monaten nach Zustellung der Einwendung nicht die Aufhebung der Einwendung, kann er die gleiche Forderung nicht mehr im Wege der Zwangsvollstreckung ohne Vollstreckungsbescheid verfolgen.

Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz, Art. 269/a: Wenn der Schuldner keinen Widerspruch einlegt und seine Mietschuld nicht innerhalb der Mahnfrist bezahlt, ordnet das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Gläubigers innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Mahnfrist die Räumung an.

F. Fazit

Es gibt viele rechtliche Möglichkeiten, einen Mieter zu kündigen (Kündigungserklärung, Kündigung aus wichtigem Grund, zwei berechtigte Mahnungen, Vertragsende usw.). Da all diese Möglichkeiten jedoch vor den Amtsgerichten verhandelt werden, dauern die Verfahren sehr lange. In Großstädten wird die erste Verhandlung von Verfahren, die vor dem Amtsgericht angestrengt wurden, sogar erst nach einem Jahr angesetzt. Räumungsklagen im Rahmen der Zwangsvollstreckung werden hingegen in der Regel in nur einer Verhandlung entschieden und dauern durchschnittlich sechs bis neun Monate. Der schnellste Weg, einen Mieter zu räumen, ist daher die Räumung im Rahmen der Zwangsvollstreckung. Dieser Weg besteht aus zwei Phasen: der Vollstreckung und der Räumungsklage. In jeder dieser Phasen gelten bestimmte formale Anforderungen und Fristen, die eingehalten werden müssen. Daher ist es sehr wichtig, dass das Verfahren von einem auf diesem Gebiet spezialisierten Anwalt durchgeführt wird.