KİRA TESPİT DAVASI

Son yıllarda gerek ekonomik sorunlar gerekse konut arzının yetersiz kalması nedeniyle kira fiyatları oldukça artmış, bu durum kira hukuku davalarının artmasına neden olmuştur. Kira hukukunda en çok başvurulan dava çeşitlerinden biri kira tespit davalarıdır. Kira tespit davası; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni dönem için kira bedelinin mahkemeler tarafından belli kriterler baz alınarak belirlendiği davalardır. Bu yazımızda kira tespit davalarının ne olduğu, hangi hususlara dikkat edilmesi gerektiği, kira bedeli belirlenirken hangi kriterlerin dikkate alındığı hususlarına değinilecektir.

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Uygulamada kira sözleşmelerinde genel olarak; kira süresinin bitiminden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde takip eden yıllar için kira bedelinin hangi oranda artırılacağı hususu taraflar arasında kararlaştırılmaktadır. Bu hususta Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesinin 1. Fıkrasında; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” şeklinde bir düzenleme yapılarak devam eden yıllarda kira bedelinde yapılacak artış için “TÜFE oranının son oniki aylık ortalaması” tavan olarak belirlenmiştir. 

Genel kural bu olmakla birlikte; kiralananın bulunduğu bölgedeki ulaşım imkanlarının artması, okul, hastane vb. yapıların veya sosyal alanların inşa edilmesi, enflasyon gibi sebeplerle kanunun belirlediği “yasal artış oranı” yetersiz kalmakta, halihazırda ödenen kira bedeli ile rayiç kira bedelleri arasında fark açılmaktadır. Bu durumda kiraya verene, Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesinin 3. Fıkrasıyla kira tespit davası açma hakkı tanınmıştır. 

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?

Kira tespit davalarının dayanağı olan Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesinin 3. Fıkrası; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Şeklindedir. 

Buna göre; 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, 5. kira döneminin dolmasıyla birlikte; 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de 5. kira döneminin sonunda kira tespit davası açılabilir. Başka bir deyişle; kira sözleşmesinin süresine bakılmaksızın, 5. kira döneminin sonunda kira tespit davası açılabilir. Uygulamada; kiranın uzaması halinde yapılan artışa “endeks artış dönemi”, 5. Kira dönemi döneminin bittiği döneme ise “hak ve nesafet dönemi” denilmektedir. Bu hususu aşağıda farklı ihtimallere göre örneklerle açıklayacağız:

Örnek 1: 01.01.2020 tarihinde yapılan 1 yıllık kira sözleşmesinde; 

-1. Kira döneminin sonu olan 01.01.2021 tarihi “endeks dönemi” olup TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre, 

-2. Kira döneminin sonu olan 01.01.2022 tarihi “endeks dönemi” olup TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre, 

-3. Kira döneminin sonu olan 01.01.2023 tarihi “endeks dönemi” olup TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre, 

-4. Kira döneminin sonu olan 01.01.2024 tarihi “endeks dönemi” olup TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre, 

-5. Kira döneminin sonu olan 01.01.2025 tarihi “hak ve nesafet dönemi” olup kiraya veren ile kiracının anlaşmasıyla yahut açılacak kira tespit davası ile rayice göre,

-6. Kira döneminin sonu olan 01.01.2026 tarihi “endeks dönemi” olup bir önceki yıl rayice göre tespit edilen kira bedeli üzerinden TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre, 

Belirlenir.

Örnek 2: 01.01.2020 tarihinde yapılan 3 yıllık kira sözleşmesinde; taraflar her bir kira dönemi için bir kira bedeli belirleyebilir (örneğin 1. yıl 2.500 TL, 2. Yıl 5.000 TL, 3. yıl 7.500 TL, devamında yenilenmesi halinde TÜFE’nin 12 ortalamasına göre gibi) veya sadece ilk kira dönemi bir kira bedeli belirleyip yenilenmesi halinde devam eden yıllar için TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre artış yapılması kararlaştırılabilir. (Uygulamada en çok karşılaşılan durum bu sekildedir) Bu durumda;

-İlk 3 kira yılı olan (01.01.2020 - 01.01.2021) , (01.01.2021 - 01.01.2022) , (01.01.2022 - 01.01.2023)  dönemlerinde, sözleşmede kararlaştırılan artış oranı benimsenir. 

-3. Kira döneminin sonu olan 01.01.2023 tarihi “endeks dönemi” olup TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre, 

-4. Kira döneminin sonu olan 01.01.2024 tarihi “endeks dönemi” olup TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre, 

-5. Kira döneminin sonu olan 01.01.2025 tarihi “hak ve nesafet dönemi” olup kiraya veren ile kiracının anlaşmasıyla yahut açılacak kira tespit davası ile rayice göre,

-6. Kira döneminin sonu olan 01.01.2026 tarihi “endeks dönemi” olup bir önceki yıl rayice göre tespit edilen kira bedeli üzerinden TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre, 

Belirlenir.

Örnek 3: 01.01.2020 tarihinde yapılan 8 yıllık kira sözleşmesinde; taraflar her bir kira dönemi için bir kira bedeli belirleyebilir veya sadece ilk kira dönemi bir kira bedeli belirleyip yenilenmesi halinde devam eden yıllar için TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre artış yapılması kararlaştırılabilir. (Uygulamada en çok karşılaşılan durum bu şekildedir) Bu durumda;

-İlk 5 kira yılı için sözleşmede kararlaştırılan oran uygulanır. 

-Her ne kadar kira sözleşmesi 8 yıl yapılmışsa da 5. Kira döneminin sonu olan 01.01.2025 tarihi olan dönem “hak ve nesafet dönemi” olup kiraya veren ile kiracının anlaşmasıyla yahut açılacak kira tespit davası ile rayice göre kira belirlenir. 

-Hak ve nesafet döneminden sonraki kira dönemleri ise; belirlenen kira bedeli üzerinden  TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenir.

KİRA TESPİT DAVASI ÖNCESİNDE İHTARNAME GÖNDERMEK GEREKİR Mİ?

Kira tespit davasının açılma süresi Türk Borçlar Kanunun 345. Maddesinde; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.  Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.  Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre kira tespit davası öncesi kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekliliği hususu iki başlıkta değerlendirilebilir:

a-) Kira sözleşmesinde artış maddesi varsa yani kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde kira bedelinde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm varsa önceden ihtarname gönderilmesine gerek yoktur. Örneğin; 01.01.2020 tarihinde yapılan bir kira sözleşmesinde, kira artış maddesi varsa, 01.01.2025 tarihinden itibaren kira tespit davası açılabilir. Bu davada verilecek karar 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olur. Yine bu örnekten ilerleyecek olursak, 31.12.2025 tarihine kadar açılacak kira tespit davasında verilecek karar 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olur.

b-) Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa; kira tespit davası, 5. Kira dönemi sona ermeden en az 30 gün önce açılmalı yahut en az 30 gün öncesinde kiracıya ihtarname gönderilerek 5. Dönemin sonundan itibaren kira tespit davası davası açılacağının bildirilmesi gerekir. Örnek verecek olursak; 01.01.2020 tarihinde yapılan kira sözleşmesinde kira artış maddesi yoksa, kiraya veren en geç 01.12.2024 tarihinde kira tespit davası açması gerekmektedir. Bu takdirde dava sonunda verilecek karar 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olur. Şayet dava 01.12.2024 tarihinde itibaren açılırsa dava süresinde açılmadığı için dava sonunda verilecek karar 01.01.2026 tarihinden itibaren geçerli olur.

Diğer bir ihtimalde ise; 01.01.2020 tarihinde yapılan kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa, kiraya veren en geç 01.12.2024 tarihinde kiracıya ihtarname göndererek 6. Kira döneminde yani 01.01.2025 tarihinde itibaren geçerli olmak üzere kira tespit davası açacağını bildirmelidir. Bu takdirde dava sonunda verilecek karar 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Süresi içerisinde ihtarname gönderilmesi halinde kira tespit davası 31.12.2025 tarihine kadar açılabilir. Bu tarihe kadar açılacak davada verilecek karar 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Bahsedilen sürelere uyulmadan açılacak davalarda karar bir sonraki kira döneminden itibaren yani 01.01.2026 tarihinden itibaren geçerli olur.

KİRA TESPİT DAVASI AÇILMASI İÇİN 5 YIL BEKLENMESİ ŞART MIDIR?

Kira tespit dava ile ilgili yapılan düzenlemeler, davanın en son açılması gereken sürelere ilişkindir. Dolayısıyla 5 yıllık süre dolmadan dava açılmasında bir engel yoktur. Uygulamada kira yargılamaları özellikle büyük şehirlerde uzun sürdüğü, ilk duruşmanın davanın açıldığı tarihten neredeyse 1 yıl sonra yapıldığından bu yola başvurulmaktadır. 5 yıllık süre dolmadan dava açılabilse de, mahkemeden, 5 yıllık sürenin bitiminden itibaren geçerli olmak üzere kiranın tespiti istenir.

Örneğin; 01.01.2020 tarihinde yapılan kira sözleşmesi 01.01.2025 tarihinde itibaren geçerli olmak üzere kiranın tespiti istenebilir. Ancak yargılamalar uzun sürmesi nedeniyle bu dava örneğin 01.06.2024 tarihinde açılabilir. Ancak bu durumda da 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kiranın tespiti istenebilir. 

Beş yıllık kira sözleşmesi dolmadan kira tespit davası açılabilse de bu durumun rizikosu; ileri bir tarih için kira tespiti istenildiği için özellikle enflasyonist ortamda ileriki tarihte kira rayicinin önceden tam olarak isabet ettirilmesi zorlaşmaktadır. Bu durumda davada istenen tutar, rayicin altında olabilir, bu sebeple kiraya veren zarara uğramış olur. Yahut davada istenen tutar, rayicin üstünde olabilir, bu durumda ise davanın kısmen reddine karar verilir. Bu sebeple kiraya verene, reddedilen oranda yargılama gideri ve vekalet ücreti yüklenir. 

KİRA TESPİT DAVASI YARGILAMA SÜRECİ NASILDIR?

01.09.2023 tarihinde itibaren kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu hale geldiğinden dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir. Kira tespit davası, kiralanan taşınamazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme tarafından, dava konusu kiralanana emsal teşkil edecek kira sözleşmeleri, belediyeler, nüfus müdürlükleri, elektrik, su, doğalgaz idarelerinden istenmektedir. Ancak uygulamada; kurumlardan emsal teşkil edecek kira sözleşmeleri temin edilememekte yahut temin edilen kira sözleşmelerinin eski tarihli olması veya emsal kira sözleşmelerine konu kiralananların metrekaresinin, fiziki şartlarının, bina yaşının farklı olması nedeniyle yanıltıcı olabilmektedir. Bu nedenle yapılan yargılamadan adaletli ve hakkaniyetli sonuç elde edilebilmesi için davanın açılmasıyla birlikte emsal kira sözleşmelerinin davacı tarafında sunulması büyük önem arz etmektedir.

Mahkeme tarafından emsal kira sözleşmeleri temin edildikten sonra, alanında uzman bilirkişiler görevlendirilerek kiralananda keşif yapılır. Yapılan keşif neticesinde bilirkişiler; kiralanının  durumu, yaşı, konumu, ulaşım imkanları, sosyal alanlara erişim imkanı, TÜFE’nin 12 aylık değişimi, emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak bir rapor hazırlar. Keşif esnasında, davacı tarafından emsal gösterilen kira sözleşmelerine konu kiralananların bilirkişi ve mahkeme heyetine gösterilmesi hususu da büyük önem arz etmektedir. 

Hazırlanan bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir. Taraflar var ise itirazlarını mahkemeye sunar. İtirazlar mahkeme tarafından uygun bulunursa bilirkişi heyetinden yeniden rapor hazırlanması istenir. Tarafların hazırlanan rapora bir itirazı yoksa yahut yapılan itirazlar mahkeme tarafından kabul görmezse yargılamaya son verilerek karar verilir. Bilirkişilerce tespit edilen tutar üzerinden mahkeme tarafında, kiracının kiracılık süresi dikkate alınarak %5-20 oranında “hakkaniyet indirimi”yapılarak karar verilir.

KİRA TESPİT DAVALARI İLE İLGİLİ BAZI YARGITAY KARARLARI

Yargıtay 6. Hukuk dairesinin 2015/335 Esas 2015/2042 Karar sayılı kararında; “Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden tesbiti istendiğine göre, bu tarihten otuz gün önce dava açılmadığı gibi, kiracıya yazılı bildirimde de bulunulmadığından süre yönünden davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, 24.01.2014 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden itibaren hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi isteminde bulunmuştur. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2008 tarihli ve bir yıl süreli sözleşmenin özel şartlar altıncı maddesinde Tefe-Tüfe ortalaması baz alınarak süre bitiminde artış şartı öngörülmüştür. TBK`nun 345/3. maddesinde `` Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur" düzenlemesi bulunmaktadır. Bu itibarla dava süresinde açılmıştır. Mahkemece işin esasının incelenmesi ve sonucu dairesinde karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.  Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/9179 K. 2019/5884 T. 27.6.2019 kararında; “Olayımıza gelince; Taraflar arasında 20.06.2008 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır.Kira sözleşmesinde , sözleşmenin 2 yıl olup 20.06.2009 tarihinde kira bedelinde % 10 oranında artış yapılacağına ilişkin düzenleme yer aldığı gibi taraflar arasında imzalanan 19.11.2013 tarihli protokolde ,tarafların bir araya gelerek 20.06.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin net 5.500 TL olarak ödenmesi konusunda anlaştıkları ve yenilenecek kira dönemlerinde kira artış oranının taraflarca ayrıca kararlaştırılacağı belirtilmiştir.Taraflar arasındaki sözleşme ve ek protokolde kira artışına ilişkin irade bulunduğundan, 20.06.2014 tarihinde başlayacak döneme ilişkin 14.05.2015 tarihinde açılan dava süresindedir. Bu itibarla, mahkemece 20.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin ÜFE oranında arttırılarak bilirkişi raporunda belirtildiği üzere brüt 7.650,71 TL olarak tespitine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde 20.06.2015 tarihinden itibaren hüküm tesisi doğru olmadığından, bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay 3. HD., E. 2017/8529 K. 2019/6072 T. 2.7.2019 kararında; “492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır.”

SONUÇ

Kira tespit davaları; kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle dava açılması gereken tarihin tespiti, dava öncesinde ihtarname gönderilmesinin gerekip gerekmediği gibi hususlar oldukça teknik konulardır. Ayrıca kiraya veren tarafından emsal kira sözleşmelerinin mahkemeye sunulması ve keşif esnasında bu emsal kiralananların bilirkişilere gösterilmesi, yargılamanın sağlıklı bir şekilde yürütülmesi adına oldukça önemlidir. Bu nedenle kira tespit davalarının alanında uzman avukatlar vasıtasıyla yürütülmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi adına son derece önem arz etmektedir.

Av. Ahmet Kanyılmaz