KADASTRO 22/A UYGULAMASI NETİCESİNDE YÜZÖLÇÜMÜ/METREKARE DÜŞÜKLÜĞÜ SEBEBİYLE ORTAYA ÇIKAN HAK KAYBININ GİDERİLMESİ

Taşınmazınızın metrekaresi azaldıysa hakkınızı aramak için; Kadastro 22/A sonrası başvurulabilecek dava yolları:

Kadastro, taşınmazların sınırlarının, yüzölçümlerinin ve maliklerinin belirlenerek tapu siciline tescil edilmesini sağlayan teknik ve hukuki bir süreçtir. Türkiye’de kadastro işlemleri 3402 sayılı Kadastro Kanunu çerçevesinde yürütülmektedir. Ancak geçmişte yapılan teknik hatalar, ölçüm eksiklikleri veya yetersiz donanım gibi nedenlerle oluşturulan kadastro haritalarında zamanla doğruluk payı kaybolmakta, bu da fiilî durumla hukuki kayıtlar arasında önemli uyumsuzluklara neden olabilmektedir.

Bu tür sorunların giderilmesi amacıyla Kadastro Kanunu’nun 22/A maddesi ile “uygulama kadastrosu” veya diğer adıyla “yenileme kadastrosu” adı verilen bir istisnai düzenleme getirilmiştir. Ancak bu yenileme çalışmaları sırasında bazı taşınmaz maliklerinin taşınmazlarının yüzölçümünde eksilme meydana geldiği görülmekte ve bu durum hak kayıplarına neden olmaktadır.

Bu yazıda, Kadastro’nun 22/A maddesi çerçevesinde yapılan yenileme işlemleri neticesinde metrekare düşüklüğü yaşayan maliklerin haklarını nasıl koruyabilecekleri, hangi idari ve hukuki yolları izlemeleri gerektiği, Yargıtay kararları ve mevzuat hükümleri ışığında ele alınacaktır.

1. 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/A Maddesi ve Uygulama Kadastrosu

   Kadastro Kanunu’nun 22. maddesi genel kural olarak daha önce kadastro veya tapulaması yapılmış yerlerde yeniden kadastro yapılamayacağını hükme bağlamıştır:

   Madde 22/1: Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz...

   Ancak aynı maddenin ikinci fıkrasının (a) bendi bu kurala bir istisna getirerek teknik yetersizlik, ölçüm hataları, harita uyumsuzlukları gibi nedenlerle kadastro yenilemesinin yapılabileceğini düzenlemiştir:

   Madde 22/2-a:"...sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere... kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla... birinci fıkra hükmü uygulanmaz."

   Bu çerçevede yapılan işlemler teknik bir düzeltme niteliği taşısa da bazı durumlarda taşınmazın yüzölçümünde önceki tescile oranla ciddi eksiklikler ortaya çıkabilmektedir. Bu eksiklikler doğrudan malikin malvarlığını azaltmakta ve maliği zarara uğratmaktadır.

   
   

2. Hak Kaybının Giderilmesi İçin Başvurulabilecek Yollar

   1. Kadastroya İtiraz

      Kadastro Kanunu’nun 22/A maddesi çerçevesinde yapılan yenileme çalışmaları sonrasında, uygulama sonuçları 30 gün süreyle askıya çıkarılır. Bu sürede kadastro müdürlüğüne veya doğrudan kadastro mahkemesine başvurarak itiraz edilebilir. Bu bir zorunlu idari başvuru yolu değildir.

      Nitekim Yargıtay 16. Hukuk Dairesi 02.02.2016 tarihli ve 2016/377 E., 2016/592 K. sayılı kararında da şu değerlendirmede bulunmuştur: "...bu nitelikteki davalar, Kadastro Müdürlüğü'ne başvuru yapılmasına gerek olmaksızın, askı ilan süresi içinde Kadastro Mahkemesi’ne açılabileceği gibi, askı ilan süresi içinde itiraz edilmeyen tutanakların kesinleşmesi halinde, genel mahkemelerde de açılabilir."

      Dolayısıyla idari başvuru bir zorunluluk değil, bir seçenek niteliğindedir.

      
      

   2. Tapu İptal ve Tescil Davası

      Eğer yüzölçümünde eksilme varsa ve bu eksilmenin komşu taşınmazlara kayma nedeniyle gerçekleştiği düşünülüyorsa, tapu iptali ve tescil davası açılması gerekir.

      Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2018/4645 E., 2018/7448 K. sayılı kararında şöyle demektedir:"Öncelikle taşınmazın yüzölçümündeki azalmanın hangi sebeple oluştuğunun tespit edilmesi... taşınmazın çapında bir değişiklik olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Varsa komşu parsellerin maliklerinin davaya dahil edilmesi gerekir."

      Dolayısıyla mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmalı, eksilmenin komşu taşınmaza kayma nedeniyle olup olmadığı belirlenmeli ve bu durumda komşu parsel maliklerine husumet yöneltilmelidir.

      
      

   3. TMK m.1007 Uyarınca Tazminat Davası

      Eğer yüzölçümündeki azalma kadastro memurunun ölçüm hatası, hesaplama yanlışı veya sistemsel bir sorun nedeniyle ortaya çıkmışsa ve bu hata üçüncü bir taşınmazla bağlantılı değilse, bu durumda doğrudan devlete karşı tazminat davası açılabilir.

      Türk Medeni Kanunu m.1007:"Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur."

      
      

      Bu sorumluluk, kusursuz sorumluluk türündedir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kararlarında şu görüşü benimsemiştir:"Tapulama tespiti sırasındaki hesap hatasından kaynaklanan yüzölçüm eksikliği TMK m.1007 anlamında Devletin sorumluluğunu doğurur."(Yargıtay HGK, 2010/13-618 E., 2010/668 K.)

      
      

      Ayrıca Yargıtay 20. HD 2015/9986 E., 2016/1002 K. sayılı kararında da bu açıkça belirtilmiştir:"...Taşınmazın yüzölçümünün 3402 sayılı Kanunun 22/2-a maddesi uyarınca yapılan uygulama kadastrosunda azalması nedeniyle oluşan zararın... TMK'nın 1007. maddesi anlamında tazmini gerektiği muhakkaktır."

      
      

      Yüzölçümdeki eksilmenin değer kaybı ancak bilirkişi raporu ile belirlenebileceğinden, açılacak tazminat davası belirsiz alacak davası olarak ikame edilmesi mümkündür.

      Bu husus Yargıtay HGK’nın 2019/(20)8-652 E., 2022/1486 K. sayılı kararında şöyle ifade edilmiştir:"...talep edilen tazminat miktarı, ancak yapılacak olan yargılama sırasında elde edilen delil ve bu deliller üzerindeki incelemeler neticesinde belirlenebilir hâle gelecektir. Bu nedenle eldeki dava, HMK’nın 107. maddesi anlamında belirsiz alacak davasıdır."

      
      

3. Davada Husumet

   Uygulama kadastrosuna yönelik açılan tapu iptali ve tescil davasında husumetin kime yöneltileceği önemlidir. Komşu taşınmazlara kayma varsa, husumet komşu maliklere yöneltilmelidir.

   
   

   Ancak eksilmenin nedeninin keşif sonrası ortaya çıkacağı durumlarda öncelikle Kadastro Müdürlüğü’ne karşı dava açılabilir. Bu durum Yargıtay 16. HD’nin 2013/8007 E., 2013/12294 K. sayılı kararında açıkça ortaya konmuştur: "...husumetin başlangıçta yalnız Kadastro Müdürlüğü’ne yöneltilmesi mümkündür. Keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda komşu parsellerle ilgili kayma tespiti yapılırsa, taraf teşkili için davacıya süre verilmelidir."

   
   
   
   

4. Dava Açma Süreleri

   Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi dava sürelerini düzenlemektedir:

   • Askıya çıkarılan kadastro tutanağına 30 gün içinde kadastro mahkemesinde itiraz edilebilir. Eğer bu süre geçirilmişse, tespit kesinleşir.

   • Kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl içinde genel mahkemelerde dava açılabilir.

   Bu düzenleme sayesinde maliklerin uzun vadede de hak arama yolları açık tutulmuştur.

   
   

5. Sonuç

   Kadastro Kanunu’nun 22/A maddesi çerçevesinde yapılan yenileme çalışmaları, teknik ve idari anlamda taşınmaz kayıtlarının doğruluğunu artırmayı amaçlasa da uygulamada bazı maliklerin ciddi yüzölçüm kayıplarına maruz kaldığı gözlemlenmektedir. Bu kayıpların bir kısmı üçüncü kişilerin parsellerine geçiş şeklinde, bir kısmı ise teknik ölçüm hatası nedeniyle ortaya çıkmaktadır.

   Yüzölçüm eksikliği yaşayan maliklerin metre kare kaybının nedenine göre:

   • Tapu iptali ve tescil davasını

     veya

   • TMK m.1007 uyarınca tazminat davasını

     10 yıllık süre içinde açmaları gerekmektedir.

   Yargıtay kararları da açıkça göstermektedir ki, uygulama kadastrosu sonrası mağduriyet yaşayan vatandaşların hukuki yollarla haklarını aramaları mümkündür ve çoğu zaman bu başvurular lehlerine sonuçlanmaktadır.